持分土地貸款是什麼？共有土地貸款管道、利率一次看，土地持分貸款so easy
想辦理持分土地貸款，卻擔心被其他共有土地持有人發現該怎麼辦？土地的持有多數都是由繼承而來，若土地是作為遺產分配給子孫的情況下，每個人所擁有的就是持分土地了。
如果臨時出現資金需求，土地持分可以貸款嗎？持分土地貸款的難度在於多數銀行並不受理，而願意申貸的民間代書，也只能接受分別共有土地貸款，依照所持分土地借款，貸款額度依據所持部分進行估算；而若是公同共有土地的情況，則需先進行土地分割才能辦理。
持分土地貸款可以不讓其他人知道嗎？共有土地與土地持分貸款流程怎麼做？農會土地持分貸款好辦嗎？關於持分土地貸款PTT網友所有的常見問題，本文為你一次說明！
關於持分土地貸款...
- 持分土地貸款是什麼？
- 土地持分貸款怎麼做？
- 辦理土地持分貸款，其他持有人不同意怎麼辦？
- 持分土地貸款PTT鄉民的三大管道
- 民間土地持分貸款7點要注意
- 民間共有土地貸款利率高嗎？額度多少？
- 持分土地借款怎麼還款？
- 土地持分貸款流程、準備文件
- 土地持分可以買賣嗎？
- 持分土地貸款PTT問答區
- 持分土地貸款推薦新光代書
持分土地貸款是什麼？
持分土地貸款是指，使用與他人共有土地進行申貸。什麼是共有土地？簡單來說，就是好幾個人共同擁有一塊土地的所有權，而由於土地產權的不完整，因此許多銀行並不接受持分土地貸款。
持分土地貸款前，為什麼會有持分土地？
為什麼會有持分土地？一般來說，持分土地的情況來自於，傳統的家族會希望祖輩的土地保留下來，因此土地會讓後代繼承，但因為子孫人數通常不只一人，因此會出現土地的產權共有的狀況。
持分的意思，簡單來說，就是一筆不動產有兩人或兩人以上，共同持有其產權，也就是許多人共同擁有一筆不動產的意思。而共有土地又分為分別共有及公同共有兩種，說明如下：
一、分別共有
指共有人各自分別持有這塊土地特定比例的產權。共有人可針對自己持有的土地部分自由處分，且可提出分割土地的需求，但若有另訂契約規範，則必須按簽訂的契約執行。
舉例說明：一塊100坪的土地，由兩個人繼承，且由這兩人共同擁有，那麼這兩人則分別持有50坪的土地所有權。
二、公同共有
指全部的共有人共同擁有這塊土地的所有產權，無特定的持分比例。因為所有共有人都共同享有該土地的所有權，因此依法規定，未經其他共有人同意，不可隨意買賣、借貸，如果有一人不同意，就不可進行交易。
舉例說明：一塊100坪的土地，由兩個人繼承，且這兩人共同擁有全部100坪的土地所有權。
| 分別共有 | 公同共有 | |
| 享有權利 | 每個共有人對其持有部分土地享有完全的使用權利、買賣權益和收益權利。 | 所有共有人共同享有土地的使用權利、買賣權益和收益權利。 |
| 處分權 | 每個共有人可以自行處分其持有部分土地，包括轉讓、出租或抵押等行為。 | 土地的處分需經過所有共有人的同意，或根據法律命令執行。 |
| 管理權 | 每個共有人對其持有部分土地的管理負責，包括：保存、改良、使用、收益等行為。 | 所有共有人需共同決定土地的管理事項，例如：土地的保存、改良、使用、收益等。 |
| 分割限制 | 各共有人除有約定不分割期限外，原則上均可請求分割共有物 | 依據土地法第34之1條第1項規定，共有土地若需要處分或變更時，只要持分面積或人數均超過1/2，或持分面積超過2/3便可進行。 |
持分共有土地會有哪些不便？
持分共有土地並沒有單獨的使用權，不論是要辦理共有土地貸款、增建或是做其他任何用途，都需要其他、全數的持分人討論並且同意才行；如果持分人在沒有獲得全數人同意下任意使用，是會構成侵占的問題的。因此若想藉由共有土地貸款，還是會需要將土地進行分割，就能解決土地共有貸款的難題。
土地持分貸款怎麼做？
依照民法規定，共同共有土地無法隨意使用，因為每位共有人對於共有的土地都有一定的權利，所以，公同共有土地是無法辦理貸款的；而分別共有土地因持分人有單獨的產權，因此是可以辦理持分土地貸款的。
一般來說，共有土地貸款因產權複雜，銀行通常不願意承辦貸款，民間管道則會針對分別共有土地的部分產權比例，進行持分土地借款評估，如果有價值就可申貸。
持分土地貸款沒通過怎麼辦？
持分土地借錢找銀行沒通過的話，建議可以找民間持分土地融資。通常銀行因為放貸會考慮各種風險及因素，因此核貸上會較為保守，會進行多方面的評估，因此過件率較低。如果銀行土地持分貸款沒通過的話，推薦尋求民間管道，民間代書持分土地二胎的審核較為寬鬆，只要年滿18歲，名下有土地，不限土地坪數、即使有信用瑕疵、個人負債比過高、信用小白、被銀行退件等，也都可以辦理。
不管是土地一胎、二胎貸款，民間代書都可以進行估價，審核流程簡單、撥款快速，是您共有土地貸款的最佳選擇。
辦理土地持分貸款，其他持有人不同意怎麼辦？
如果有緊急資金需求，名下剛好有持分土地，想利用土地來申辦借款，但其他持有人不同意、或是不想讓其他持有人發現，這種情況下可以辦理持分土地貸款嗎？答案是可以的。
如果是分別共有土地貸款，可以轉向找民間借款，民間代書貸款可申辦持分土地貸款，讓專業的地政士來協助您獲得資金。民間可單獨評估個人持有的部分產權，全程保密，不需要其他持分人同意，所以其他的持分人也不會知道；或是也可以辦理土地分割，讓各持分人的土地的產權獨立，日後方便做各種使用或貸款。
土地分割是什麼？
土地分割大致有協議分割、裁判分割和調解分割等三種方法，以下分別說明：
| 分割方式 | 協議分割 | 裁判分割 | 調解分割 |
| 特點 | 所有持分人同意進行，不需書面形式，可明示或默示同意 | 由法院進行分割 | 透過地政機構調解進行分割 |
| 程序 | 所有持分人達成共識後進行分割 |
|
向管轄地政機構聲請調解，必須所有共有土地持有人同意才能成立 |
| 適用情況 | 所有持分人同意 | 持有人間無法達成共識 | 在持有人無共識且不願上法庭的情況下選擇 |
持分土地貸款PTT鄉民的三大管道
➤銀行持分土地貸款
申辦銀行持分土地貸款必須年滿18歲、名下有土地，並能提供明確財力收入證明（如薪資轉帳證明、勞保明細）或其他財力證明（包括不動產、存款、股票基金購買憑證等）的貸款方式；此外，銀行會要求申請者取得所有土地持分人的同意。
嚴格的審核流程、較低的過件率、申辦時間長、多重條件限制以及較低的貸款額度都是銀行貸款的缺點，但反之銀行貸款風險較低，借款人權益也較有保障。
➤民間持分土地貸款
民間持分土地貸款的申請條件是：年滿18歲且名下擁有土地，對土地的類型和坪數幾乎沒有限制，只要土地具有一定的價值即可申請，過件率非常高。
民間持分土地貸款的一大優點是審核過程寬鬆、撥款速度快，在資料齊全的情況下最快一天內就能完成設定並進行撥款。即便是有信用瑕疵、無法提供薪資轉帳證明、或是信用記錄薄弱的申請者，也有機會成功申請，且所能獲得的貸款額度通常高於銀行提供的額度。然而，民間貸款方式的利息相比銀行要高，且民間貸款業者的素質參差不齊，申請者需謹慎選擇。
➤農會持分土地貸款
農會土地持分貸款分為「建地」、「農地」及「工業用地」三種，但農會不接受以農地持分貸款作為申請，因此必須先取得所有持分人的同意，並且一同辦理、及作為保證人。
此外，農會持分土地貸款要求申請者必須是農會會員，或農民保險的被保險人、申請的農地需符合專案資格、不能是持分農地，除非已獲得所有持有人的同意。
農地審核條件基本上與銀行類似，亦要求完整的薪資財力證明，和良好的信用紀錄
| 民間持分土地貸款 | 銀行持分土地貸款 | 農會持分土地貸款 | |
| 審核條件 |
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| 限制 | 無，只要土地有價值就可申辦，不限土地類型、坪數等， | 個人信用不能有瑕疵、沒有貸款遲繳紀錄、無債務協商、非信用小白 | 持分農地(持分土地需取得所有持有人的同意)、建物無保存登記，且土地產權不完整、有信用瑕疵者都難已過件 |
| 貸款額度 | 無上限 | 最高300萬 | 最高1,000萬 |
| 利率 | 月息約1~3% | 約2.5~6% | 約1.5~5% |
| 審核速度 | 快。大約1~3天 | 慢。大約7~14天 | 中等。大約5~10天 |
| 優點 |
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貸款利率低、安全合法 | 貸款利率低、安全合法 |
| 缺點 | 利息較銀行略高、業者素質參差不齊 | 審核較為嚴格、過件率低、申辦時間冗長、條件限制多、額度較低 | 審核嚴格、條件限制多、須為農會會員或有農保、申辦時間較長、貸款額度較民間低 |
| 推薦族群 | 信用有瑕疵、信用小白、急需用錢、無法提供薪轉證明，想彈性還款及短期還款者 | 有工作、信用條件良好、不急需用錢、想要低利率及長期繳款者 | 農會會員、有農地、有農保、信用條件良好、有工作或財力證明、想要低利率及長期還款者 |
民間土地持分貸款7點要注意
申辦民間土地持分貸款，需要注意什麼？以下幾點是需要留意的：
1.合法的利率
民間持分土地貸款有法定利息的上限規定，合法利率需為1%~2.5%之間，按月計算，只要超過合法利率範圍，或是以日、以周計算的，貸款人請務必小心，很有可能是碰上高利貸、或是地下錢莊等非法業者。
此外，也要留意持分土地借款合約所寫的利率，是否跟口頭說明的相同，有些業者會在合約裡動手腳，因此要仔細看清楚合約內容。
2.合理的收費
辦理持分土地貸款過程中，一定會有相關的費用產生，合法的民間業者，會事先說明清楚收取的費用有哪些，且每一項都是必要的、絕不額外收取其他非必要費用。
3.需有實體店面
合法的民間業者一定會有固定的營業場所，且有實體店面，這對貸款人來說也較有保障，避免日後發生糾紛卻求助無門。如果業者只有網站、或是FB、或是LINE帳號、或只留電話等，卻沒有實體的營業店面，就要小心了，很可能是非法業者。
4.不得要求抵押證件
合法的持分土地貸款是不需抵押證件的！如果業者要求抵押身分證、其他個人證件等，千萬不可理會，很容易被不肖業者利用做為人頭帳戶。身分證及其他個人證件是用來審核用的，用畢就需當場歸還，不得要求扣押。
5.不得要求事先收費
一般的借貸方案，都是申辦流程最後階段才需繳交各項費用，且合法借貸業者會事先將申辦費用說明清楚，如果業者要求事先繳費，通常大都是詐騙業者，必須小心謹慎。
6.審核流程過於寬鬆
如果業者聲稱借貸不須見面對保，只需線上簽約，或說只須繳交身分證件、不需審核個人條件、以及保證過件等，都要特別小心，因為任何借貸都需經過一定的審核流程，借款人需有還款能力才會核貸，要留意要求門檻過低的業者，才能保障自己的權益。
7.注意合約細節
合約內容要逐條審閱清楚，要留意申辦房屋、土地貸款都是不需要過戶的，有些不肖業者會在合約裡，用模糊不清的字眼、或是用方法誘騙借款人辦理過戶，有些情況等到借款人發現時，就已經辦好過戶、來不及了，非常得不償失。
民間共有土地貸款利率高嗎？額度多少？
辦理民間共有土地貸款利率是多少？民間共有土地貸款利率受到法律的約束，基本上，合法的利率範圍為每月利息落在1%~2.5%之間，如果超過此範圍，就是屬於不合法的利率。坊間有些借貸單位以日計息、或是以周計息，通常計算下來利息都高得嚇人，在簽約時要謹慎查看利息的計算方式，以免誤入陷阱。
有哪些因素會影響持分土地貸款利率和額度？
一般來說，民間共有土地貸款利率和額度的估算，主要是看以下2個條件：
- 借款人條件：如果借款人有固定工作及收入，或是有其他加分的財力證明、或有保人、其他高價擔保品等，都是可以加分的
- 土地的殘值：如果土地條件好、價值高，像是坐落於較好的地段，或是可使用的用途較多、周圍機能好等，都屬於價值性較高的土地、或是建地等。
民間共有土地貸款推薦找新光代書，月利率只要0.85%起，即貸款100萬，每月需支付的利息為8500元，比其他民間共有土地貸款利率還要低，幫貸款人省下不少利息費用；實際利率的估算，以借款人個別情況、及土地的價值來進行評估。
持分土地借款怎麼還款？
常見的持分土地借款還款方式有兩種：本息均攤、本金攤還。民間管道則還款較為多元化，新光代書也接受彈性還款的方式。說明如下：
一、本息均攤
本息均攤中的本息，就是本金加利息，就是按月平均攤還本息的意思。在貸款期間，應繳的本金及利息總和，平均分配在每一期償還。因為每期償還的本金及利息的總金額都一樣，便於做現金規劃，負擔也比較輕，是目前坊間最常見的還款方式。
舉例試算
假設貸款500萬元，年利率5%，貸款20年，依照本息均攤的公式計算結果，平均每月應繳金額為329,978元。
二、本金攤還
本金攤還，就是按月平均攤還「本金」，每月的利息則按照餘額計算。將貸款全部的本金總數，平均分配在每一期償還，而利息則依照每期的餘額來計算。因為貸款的本金，平均分攤在貸款期間償還，因此，每一期的本金還款金額都相同，利息方面，前期則會比較多，但隨著本金持續償還，後面要繳的利息就會逐漸減少，也就是說，每期所攤還的本利和、總金額會越來越少。
舉例試算
假設貸款500萬元，年利率5%，貸款20年，依照本金攤還的公式計算結果，平均每月應繳的本金金額為20,833元，第一期應繳利息為20,833，第一期應繳本金加利息為41,666元，之後本金每期還款固定金額，利息則逐期減少。
三、彈性還款
除了上述的本息均攤、本金攤這兩種還款方式之外，新光代書也提供彈性還款的選擇，借款人每月有多少錢就還款多少，利息則是依照剩餘本金每月計算，讓借款人多一項選擇，減輕繳款壓力。
如果經濟寬裕一些時，就還款多一點，如果手頭較緊，就可繳少一點。此外，新光貸款也不需綁約，可以隨借隨還，想提前清償也沒問題，不需繳交違約金。
土地持分貸款流程、準備文件
持分土地貸款推薦新光代書，新光代書是合法經營的民間借貸管道，有專業的地政士為您服務，專門承做房屋二胎貸款、土地二胎貸款、持分房屋貸款、持分土地，擁有多年豐富的實務經驗，以及經國家考試合格、擁有專業證照的代書專員，協助承辦土地持分的申辦流程，贏得眾多客戶的信賴，獲得良好的口碑及迴響。
新光代書土地持分貸款申辦流程
新光代書土地持分貸款申辦流程很簡單，只要以下幾個步驟：
- 提出申請：請撥打24小時免付費諮詢專線：0917-333666 或利用線上LINE諮詢 新光代書專員提出共有土地貸款申請。專員告知需準備的文件資料、申辦流程及注意事項，並約定辦理的時間。
- 審核評估：客戶準備所有相關文件，送交給新光專員。林專員檢查文件是否完整，若有缺少的資料，則通知補件，同時確認貸款條件是否符合，接著送件、評估不動產的價值，並核貸利息及額度。
- 簽約對保：向客戶報告核貸的條件，雙方同意貸款利率及額度後，即進行對保流程、及簽訂貸款合約。
- 抵押設定：簽約完成後，由國家合格的代書，陪同客戶至地政事務所，進行土地抵押權的設定。
- 馬上撥款：設定手續設定完成後，新光專員立即撥款到客戶指定的銀行帳戶內，即時提供資金的援助，貸款人可立即運用資金。
只要您年滿18歲，名下擁有土地，即可申辦新光民間二胎共有土地貸款！免聯徵、免保人、不看個人信用報告、財力證明、沒有薪資22倍限制，審核超寬鬆，只看名下土地的價值，土地價值越高，核貸的金額就越高。
新光代書土地持分貸款所需文件
新光代書土地持分貸款需準備的文件資料，有以下幾項：
- 土地權狀正本。
- 身分證影本一份。
- 印鑑證明(本人到場亦可)。
- 原印鑑章。
- 銀行存摺封面影本(撥款用)。
- 自然人憑證。
土地持分可以買賣嗎？
共有土地買賣可以嗎？共有持分土地可以貸款也能買賣，但是有條件的，首先，其他土地共有人具有優先的買賣權，如果土地持有人當中都沒有人有意願進行買賣，就可以出售。
不過，當持分土地買賣過程中，其中有共有人不同意買賣時，就可以依土地法法第34條之1規定(採多數表決)，如果希望售出土地共有人數、持分權利超過1/2以上，就可以進行買賣。
持分土地貸款PTT問答區
Q1.怎麼避免避免共有土地糾紛？
A：
共有土地糾紛多，想要避免共有土地糾紛，除了將名下共有土地進行分割，讓共有土地分割成一塊單獨持有的土地，日後使用土地更加方便，你還可以這樣做：
- 分管決定：意思為土地共有人採多數決的方式進行管理，少數人或不表示同意人均需服從多數人。
- 分管裁決：意思為共有土地的共有人不服從分管決定，因此向法院申請，由法院做出裁定。
- 分管契約：意思是共有人全數共同約定的內容，皆無任何限制。
倘若您只需要利用名下的共有土地短期週轉也沒關係，找新光代書輕鬆辦理共有土地貸款，貸款全程保密，不需要其他共有人同意，也不會讓其他共有人知道，快速周轉免求人！
Q2.持分建地借款是什麼？
A：建地的意思，就是指第一類建築用地，可以合法興建住宅、商辦等營業場所的土地，該類土地價值較高，也是很多投資人鎖定的目標物件。持分建地借款的意思，顧名思義，就是有許多共同共有人的建地的貸款。
Q3.民間持分土地貸款有哪些風險？
A：承辦民間持分土地貸款業者多、品質良莠不齊，因此，要謹慎可能有不法業者在其中，例如：利息過高的高利貸、地下錢莊等。
此外，要求事先提供身分證、存摺、提款卡…等，或是要求過戶、要求抵押證件等，也都是常見的貸款陷阱，以上都是高風險的借貸行為，要小心謹慎，以免吃虧上當。
Q4.土地持分貸款需要做抵押權設定嗎？
A：是的。基本上，只要是動產或不動產借貸，都是需要做抵押權設定的。土地持分貸款也需要做抵押權設定，將土地設為貸款擔保，當貸款人無法按時還款、無力還款時，貸款機構有權執行抵押權，以處理抵押物品作為償還。
Q5.找新光辦持分土地融資，會通知其他持分人嗎？
A：新光代書十分重視客戶的隱私權，申辦土地持分貸款時，絕對會為借款人保密，不會透漏給任何人知道，不論是親朋好友、或是其他持分人等，都不會洩漏相關資訊。
即使有親友向新光代書打聽，新光也會為客戶保密，完全尊重客戶的個人隱私，是您安心借款的好選擇。
Q6.什麼是土地二胎借款？
A：土地二胎借款的意思，就是指利用自己名下的土地當作抵押品，來向銀行、民間代書、民間融資等借貸機構辦理貸款，而這筆土地先前已經有第一順位的貸款，在該筆土地仍有殘值的情況下，再度申辦貸款，也就是第二順位的貸款，就是俗稱的土地二胎借款。
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| 年限 | 全程無綁約，隨借隨還，提前還清不需違約金；最長可達7年。 |
| 還款方式 | 本息均攤、本利攤還，及彈性還款，可自由選擇。 |
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- 申辦流程簡單：不需銀行的冗長、繁雜程序，新光代書只需幾個簡單的申辦流程，以及有專業的地政士為您服務，申辦手續簡單又方便。
- 審核條件寬鬆：只要年滿18歲、名下有土地即可申辦貸款；不需薪轉證明、接案族、自由業、攤商等也可申辦，即使信用有瑕疵、有貸款遲繳紀錄、信用小白等，也可以來電諮詢、申辦。
- 核貸額度高：只要名下的不動產仍有殘值，就可以申辦估價，貸款額度比銀行高、且甚至可超過全額，最高可達市價110%，提供充足的資金額度給借款人，解決周轉需求。
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- 全程為您保密：新光代書尊重客戶的隱私、及個人資料，絕對不會向任何人透漏借款人的所有資訊，即使家人來電打聽，也會為其保密，為您保足情面，不需擔心會有任何人知道。
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