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土地買賣前要看過這篇!1分鐘搞懂土地買賣流程與注意事項

2022 / 04 / 05
土地買賣前要看過這篇!1分鐘搞懂土地買賣流程與注意事項

如果沒有了解土地買賣,就無法辦理土地買賣,因為土地買賣流程錯綜複雜,很多想辦理土地買賣的人都對於土地買賣資訊一頭霧水,別擔心,新光土地二胎統整出土地買賣資訊,教您簡單看懂土地買賣流程與注意事項。

關於土地買賣,你可能想知道...

土地買賣流程輕鬆看懂

土地買賣分為五大步驟:是否有無經紀業者介入→擬定契約(支付頭期款)→備證與用印(支付第2期款)→完稅(支付第3期款)→交屋(支付尾款)。

1. 是否有無經紀業者介入

透過不動產經紀業交易者 買賣雙方自行交易者
  1. 賣方與不動產經紀業者簽定不動產委託銷售契約書委託仲介銷售不動產。
  2. 不動產經紀業者應製作不動產說明書,以該不動產說明書向仲介之買方提出說明。
  3. 業者應以書面明定交付斡旋金之目的。如仲介買賣不成立時,不動產經紀業者所收之斡旋金,無息返還買方等權利義務。
  4. 買賣雙方價金與條件一致時,買賣雙方另行簽定「不動產買賣契約書」。
買賣雙方就價金合意後
約定支付定金並另行簽定「不動產買賣契約書」。

2. 簽訂不動產契約,支付頭期款

  • 賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。
  • 買方攜帶身分證明文件。
  • 簽約時,得當場朗讀契約內容之重點無異議後,由買、賣雙方簽名或加蓋印章;該買賣契約之成立係經不動產經紀業者居間仲介者,不動產經紀業者並應指派經紀人會同簽章。
  • 買方支付頭期款予賣方,賣方點收並簽收。
  • 經賣方及不動產經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書視為買賣契約之附件。

3. 備證,並於相關文件上用印支付第2期款

  • 賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明1份及房屋稅單、地價稅單等資料,並得加蓋專用印章。
  • 買方攜帶印章並交付身分證明文件。
  • 賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章,買方則得以任一私章用印。
  • 買方支付第2期款予賣方點收並簽收。
  • 買方如需辦理貸款,應於交付第2期款時,提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

4. 完稅,支付第3期款

  • 賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。
  • 買方完納契稅款並支付第3期款予賣方點收及簽收。買方並開立與未付價款同額且註明「禁止背書轉讓」之本票(買方應於本票中指名賣方提示使用及可提示之條件)或提供相當之擔保予賣方。
  • 買方預定貸款抵付部分買賣價款者,應於通知期日,親自辦理開戶、對保,並依約定完成銀行授權金融機關經特定人通知後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或交付尾款時,雙方會同領款。

5. 繳交尾款,支付第4期款

  • 登記完竣後,買賣雙方均無貸款時,買方支付尾款予賣方點收及簽收,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。
  • 登記完竣後,買方無約定貸款作為尾款,賣方有貸款尚未還清塗銷時,由買方會同賣方前往債權人處還清該貸款後,賣方簽收尾款。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。
  • 登記完竣後,賣方無貸款,買方約定貸款作為價金之一部份者,應於辦竣抵押權設定登記,依約定由特定人通知核貸銀行聯繫後,將核貸金額逕予撥入賣方指定帳戶或約定交付尾款時,雙方會同領款,由賣方點收及簽收。賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。
  • 登記完竣後,買方約定貸款作為買賣價金之一部分,且賣方尚有貸款未還清塗銷者,得與買方貸款之債權人約定代為清償賣方之貸款,如有未支付餘額,由買方以現金補足後,賣方簽收尾款,賣方收受該價款時,應將本票返還買方或解除擔保。
  • 本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅費,在土地建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,該稅費以點交日為準,按當年度日數比例負擔,買賣雙方並於分算表中簽收。
  • 辦理產權移轉、抵押權設定登記時,應納之印花稅、登記規費、火災保險費、建物契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費,由賣方負責繳納,有未到期之工程受益費,得由雙方約定繳納。
  • 與買賣契約有關之稅費、代辦費,依約定繳納。

以上資料取自台北市政府地政局 - 買賣不動產流程

5大土地買賣注意事項必須看懂!

  1. 可以蓋房屋嗎?每一塊土地都有容積率,規定土地所能蓋設面積,不同土地使用區,也會有不同的規定。
  2. 面積用的完嗎?土地太零碎,形狀不完整,都會影響到土地面積使用率,土地容積率並不是越高越好,如何充分利用土地容積率才是重點。
  3. 土地產權完整嗎?必須確認土地產權是歸類於誰,個人獨有,或是多人共有,並審核土地產權是否有被限制權力行使權等問題。
  4. 土地買賣售價可參考實價登入或政府公告的土地現有價值。
  5. 土地買賣簽約後,應在一個月內前往地政機關辦理所有權轉移登記,避免被處逾期登記費罰緩。

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新光土地貸款需準備的資料為:

  1. 身分證影本一份
  2. 土地權狀
  3. 印鑑證明(有效期限三個月內)
  4. 原印鑑章
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土地買賣常見QA一次看

1. 買土地可以貸款嗎?如何貸款?

A:買土地貸款找民間更快速,只需撥打免費諮詢專線向新光代書提出土地貸款申請,新光代書林專員就會為您訂定土地貸款專案。

2. 賣土地要找誰?

A:自己賣土地可透過不動產經紀業交易者,或是自行尋找買方詢問是否有購買土地意願。

3. 祭祀公業土地可以買賣嗎?

A:可以的,祭祀公業的土地辦理買賣過戶登記時,除了提供土地買賣所需檢附的文件之外,需另提出精鑄管機關備查的會議紀錄、或下派員同意書,就可辦理過戶。

4. 權利地可以做買賣嗎?

A:所謂權力地就是持分土地,可以依土地優先購買權,詢問其他土地共有人,當其他土地持有人沒有購買意願後,就可詢問第三方是否有購買土地意願。

5. 共有土地可以做買賣嗎?

A:共有土地可以做買賣,只要依照土地法規定,只要想要賣出土地的共有人、土地持分權力皆超過1/2,就可自由買賣土地。

6. 土地買賣貸款成數是多少?

A:新光代書土地買賣貸款成數,最高可貸成數高達市價110%,貸款金額無上限,讓貸款人有充裕的土地貸款成數作使用。

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