二順位房貸是什麼？房屋二胎條件、流程、利率與注意事項
最後更新時間： 2025/04 By：新光二胎代書專業團隊
當你名下已有房貸，卻還想靈活運用資金，「房屋二胎」就是不少人會考慮的選項。
房屋二胎，也稱為「二胎房貸」或「二順位房貸」，是指在原貸款未還清的情況下，再用同一間房屋向銀行或民間申請第二筆貸款。
很多人關心：房貸可以增貸幾次？二胎增貸最多能貸多少？其實這與房屋現值、原貸款餘額與個人條件有關。
本篇將一次帶你了解申請流程、利率比較與風險提醒，幫助你安心評估是否適合辦理。
房屋二胎增貸重點快速看
- 房屋二胎是什麼？與房屋增貸有何不同？（含比較表）
- 房子二胎可以貸多少？房屋二胎成數與試算方式
- 房屋二胎利率比較（銀行 vs 民間）＋ 合法利率與降低利息方法
- 二胎房屋增貸有哪些合法管道？
- 房屋二胎貸款流程怎麼走？
- 房屋二胎有哪些注意事項與風險？
- 房貸二胎銀行懶人包
- 房屋二胎、房屋增貸、房屋轉貸差在哪？
- 房屋二胎房貸試算有公式嗎？
房屋二胎是什麼？與房屋增貸有何不同？（含比較表）
房屋二胎
所謂「房屋二胎」，是指在你原本已有房貸未清償的情況下，再以同一間房屋為擔保品，申請另一筆第二順位的貸款。
這筆貸款可以來自銀行，也可能來自民間機構，因此又稱「二胎房貸」或「二順位房貸」。
房子二胎可以貸多少呢？二胎貸款額度依房屋殘值與前次貸款金額計算，抵押權為第二順位，故又稱二順位房貸。
房屋增貸
「房屋增貸」是指向原本的銀行申請調高房貸金額，在原房貸的基礎上拉高額度，多出來的資金可用來週轉、裝修或其他用途。
它不會產生新的貸款契約，也不會增加一筆新債務，而是修改原貸款條件，屬於第一順位貸款的延伸。
| 比較項目 | 二胎房屋 | 房屋增貸 |
| 基本介紹 | 向其他銀行或民間代書申辦第二順位貸款。 | 向原貸款管道申請追加貸款。 |
| 申辦條件 | 只需名下有房屋或土地，無需個人條件審核。 | 年滿20歲，收入穩定，財力證明足夠，信用評分600分以上，負債比低於40%。 |
| 申辦利息 | 新光代書月利率最低0.85%起 | 銀行年利率落在1.5~3%之間 |
| 貸款額度 | 依房屋殘值評估，新光二胎貸款額度無上限。 | 依據房價的7~8成評估貸款本金額度。 |
| 準備文件 |
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| 審核時間 | 新光代書最慢3個工作天 | 銀行約7~10個工作天 |
哪種情況該選擇哪一種？
- 若信用良好、貸款紀錄正常，建議先考慮房屋增貸，利率較低、整合性較佳。
- 若原貸款無法再提高額度，或急需資金又有不良紀錄，房屋二胎可能是替代方案，但要留意利率與風險。
新光代書房屋二胎房貸只評估房屋不動產的價值，最高核貸金額可達市價110%。
首次申辦新光代書二胎房貸增貸，享最低利率0.85%起，給予超高額度與超低房子增貸利率的房屋二胎貸款，為您提供最佳的貸款方案，解決資金不足的問題。
房子二胎可以貸多少？房屋二胎成數與試算方式
申請房屋二胎時，大家最關心的莫過於：「我到底可以貸多少？」實際核貸金額會受到以下幾個因素影響：
- 房屋市值與屋況（地段、屋齡、房型）
- 原本房貸的剩餘金額（一胎餘額）
- 申請對象的信用狀況與收入能力（銀行特別重視）
- 貸款人的信用紀錄
- 申請管道（銀行 vs 民間）審核標準不同
房屋二胎貸款成數怎麼估？
一般來說，銀行的房屋二胎貸款成數約落在市值的 50%～70%，但需先扣除原房貸餘額。
例如：房屋市值1,000萬元 × 可貸成數70% = 上限700萬元。
原本房貸餘額500萬元，可申請二胎金額為：約200萬元
而民間貸款單位（如新光代書）彈性較高，只要房屋還有殘值，不看聯徵、信用，甚至有機會核貸到市值的 110%，讓申請人能取得更高額度。
二胎房貸試算公式
民間房屋二胎借款成數多少？核貸案例告訴你
房屋二胎核貸700萬
利用目前居住的透天辦理民間房屋二胎借款。一胎貸款1200萬，已還款本金約600萬，經新光代書評估後房屋貸款二胎核貸金額，為700萬高達市價110％，給予老高一筆充裕的資金能夠支付太太的醫療費。
屋齡35年
由於屋齡已經35年了，當初貸款800萬元，雖然已經還款了500萬，但銀行以屋齡過高為由拒絕了。
於是他諮詢民間代書，民間房屋二胎貸款不限房屋屋齡、屋況也不看貸款人信用條件，財力證明，最後老林順利辦理房屋二胎貸款，解決所有的債務問題。
如果申請人本身信用條件無法通過銀行二胎房屋增貸審核，可考慮找民間貸款機構。
以新光代書來說，只要房屋尚有殘值皆可申請，免聯徵、免保人，房子二胎貸款成數最高可達市值110%，以市值500萬元的房屋為例，最高可申請到550萬元。
房屋二胎利率比較（銀行 vs 民間）＋ 合法利率與降低利息方法
相較於第一順位房貸，二胎貸款因風險較高，利率也會明顯不同，且依你選擇的是銀行或民間機構，差異會更大。
銀行房屋二胎利率
銀行的二胎房貸審核較嚴格，但利率相對穩定，適合條件良好、信用正常的申貸人：
- 固定年利率：約 3.5%～6.5%
- 浮動利率（與指標利率連動）：約 2.8% 起跳
- 撥款時間：約 7～15 個工作天
銀行會特別看重信用評分、還款紀錄、財力證明與房屋狀況。
民間房屋二胎利息與合法範圍
民間貸款條件較寬鬆、撥款快速，但利率偏高。根據民法與銀行法相關規定，合法的月利率約在 1%～2.5% 之間，換算年利率約 12%～30%。若出現：
- 每日計息
- 每 7～10 天收一次利息
- 月利率超過 3% 以上
就有可能是非法高利貸或地下錢莊行為，務必特別小心！
如何降低民間二胎利率？
若希望降低二胎房貸利率試算結果，以下幾種做法可提高成功機率並爭取較優惠條件：
- 提供穩定收入證明：例如薪資單、勞保投保記錄，或其他財力證明。
- 良好信用紀錄：早點培養信用卡消費準時繳款的紀錄，累積信用分數。
- 提供保證人：可提供一位信用良好的保證人，也能得到較低的貸款利息。
- 提供其他抵押物：除了房屋之外，還可以提供其他高價值抵押物。
小提醒：民間貸款雖然彈性高，但務必選擇合法立案、有信譽的業者，並簽訂白紙黑字的契約，保障自身權益。
👉了解更多關於房屋二貸利率：房貸二胎利率多少合理？民間銀行大不同！二胎房貸成數/利率一篇搞定！
二胎房屋增貸有哪些合法管道？
| 民間二胎增貸 | 銀行二胎增貸 | |
| 房屋二胎利率 | 月利率1%~3%（年利率12%~36%） | 年利率3%~10% |
| 房屋二胎成數 | 根據房地殘值評估可貸金額無上限 | 根據房地殘值評估最高5百萬 |
| 撥款時間 | 當日設定當日撥款，最慢3個工作天 | 7~15個工作天 |
| 還款年限 | 全程無綁約，隨借隨還，最長可達7年。 | 最長30年 |
| 還款方式 | 每月繳息，自由還本 | 本利攤還 |
| 申辦條件 | 注重資產，較為寬鬆 | 注重信用，較為嚴苛 |
| 原房貸需繳滿多久 | 須繳滿一年 | 須繳滿一年 |
| 優點 | 審核條件寬鬆，可貸款額度高，只要房屋有殘值就可申辦貸款，申辦流程簡單、撥款快速。 | 申辦流程較一胎快速 |
| 缺點 | 利率較銀行高 | 審核條件嚴格、貸款額度較低、利率略高於一胎貸款利率，等待時間較長。 |
一、代書二胎房貸
適合短期資金需求，彈性高，但風險較大。此類貸款多採「繳息不還本」的方式，利息約為月利率2%至3%，適合確定能在短期內償還本金的借款人。若還款期限過長，壓力可能增加，需特別注意貸款條款及放款方的合法性。
二、銀行二胎房貸
由銀行或信用合作社提供，利率最低，風險較小，但審核條件嚴格，對收入證明與信用記錄要求高，額度也相對保守。
三、租賃／融資公司二胎房屋貸款
依法設立的非銀行金融機構，審核門檻較低，即使信用條件不佳也可申辦，並提供較高的貸款成數和額度。撥款快速，有時可享比銀行更長的分期，但利率通常在7%至16%之間，適合需要快速資金周轉的借款人。
四、當鋪二胎房貸
將有價物品典當於當舖換取資金，雖然能快速取得現金，但利率不固定，且存在風險。申辦時需仔細確認放款條件，避免因不合規操作而承受不必要的損失。
房屋二胎貸款流程怎麼走？
新光代書二胎房屋增貸辦理流程，不需繁瑣的程序，只要簡單五個步驟：
- 提出申請：請撥打24小時免付費諮詢專線： 0917-333666 或線上諮詢新光代書專員提出二胎房貸申請。
- 審核評估：準備相關文件，由林專員為您送件評估二胎房屋增貸的條件資料。
- 簽約對保：審核完成並經雙方同意貸款利率及金額後，即可進行簽約。
- 抵押設定：會請國家合格的代書，陪同至地政事務所進行抵押權的設定。
- 馬上撥款：手續設定完成，立即撥款到指定帳戶內，方便貸款人立即運用資金。
房屋二胎申請常見需備文件（依貸方不同可能略有差異）
- 房屋權狀正本與地籍謄本
- 身分證與印鑑證明
- 原貸款繳款紀錄
- 財力或收入證明（如薪資單、扣繳憑單、存摺影本）
想了解自己房屋可貸多少？歡迎免費諮詢，我們協助你快速評估並媒合合適貸款方案，流程簡單、免跑銀行！
房屋二胎有哪些注意事項與風險？
房屋二胎雖然能靈活運用資金，但畢竟是以不動產作為抵押，申辦前仍應了解潛在風險，做好萬全準備，才能貸得安心、還得穩。
房屋二胎申辦常見風險與注意事項
利率不透明，恐踩高利陷阱
若貸款單位未清楚告知利率計算方式、還款週期，或以日計息、7～10天收息一次，極有可能是非法高利貸，建議務必確認對方是否為合法立案代書或金融機構。
費用未揭露，申辦後被追加收費
在對保前應仔細檢查合約內容，明確標註「總費用」、「設定費」、「代辦費」等項目，避免設定完成後臨時被告知需繳交額外費用。
選擇地下錢莊，風險極高
利息超過法定上限、契約模糊不清，甚至可能有人身安全風險。即便資金需求再急，也請避開「無證借款」或未登記業者。
逾期可能導致房產遭拍賣
二胎貸款屬於次順位抵押，若無法正常還款，房屋可能遭法院查封拍賣，且拍賣款項會先清償第一順位貸款銀行，剩下的才給二胎貸方與你。
安心申辦小提醒
- 選擇合法單位：查看是否為代書公會立案、有實體辦公室
- 簽約前仔細審閱條款：包含利率、攤還方式、違約責任等
- 評估自身還款能力：不應超出月收入承擔範圍，建議房貸佔比控制在40%以下
- 保留完整對話紀錄：通訊記錄與借貸明細能保障後續權益
💡 貸款不是問題，但選對管道、懂得避開陷阱，才是關鍵。新光代書秉持合法、透明原則，協助每一位客戶安全貸得過、安心還得清。
房貸二胎銀行懶人包
大部分銀行都有承辦房屋貸款，但並不是每間都有辦理房屋二胎貸款，目前國內有辦理房屋貸款二胎銀行服務方案比較如下：
★常看到網上有人詢問中國信託二胎房貸，但請注意！目前中國信託沒有提供任何房屋貸款二胎的服務。
銀行二胎貸款需要準備哪些文件？
- 身分證明文件：雙證件（身分證、健保卡或駕照）、戶籍謄本。
- 房屋相關文件：需提供原房屋的產權證明文件、不動產證明、一胎房貸的近一年繳息明細等文件。
- 工作和收入證明文件：銀行需要核實借款人的收入情況，因此需提供工作在職證明、薪資明細或扣繳憑單、個人所得稅申報表、營業執照或勞保投保紀錄。
- 銀行徵信報告：銀行會查詢借款人的信用記錄，需提供相關的徵信授權書和個人徵信報告。
在準備銀行房屋二貸文件時，建議事先與銀行聯繫，確認所需的具體文件清單，以確保申請過程順利進行。>
為什麼銀行房屋二胎增貸沒過？
申辦銀行二胎房屋增貸缺點就是申辦條件嚴格，以下是銀行房屋二胎增貸沒過的因素：
- 收入不穩定：缺乏穩定收入或工作，無法證明還款能力。
- 無財力證明：未提供薪轉、扣繳憑單或勞保明細，即使有房產擔保也可能被拒。
- 帳戶警示戶：有逾期還款、詐騙或信用問題者，基本無法獲貸。
- 負債比過高：若負債比例超過收入或資產價值，銀行會擔心還款風險。
- 呆帳紀錄：曾有未清償債務的紀錄，影響信用評級。
- 債務協商紀錄：與銀行協商過還款方式者，需清償後等三年才能再貸款。
- 聯徵查詢次數過多：短期內頻繁申貸或查詢信用紀錄，會降低信用分數。
- 近期增貸：上一筆貸款若在一年內撥款，銀行可能因風險高而拒絕申請。
房屋二胎、房屋增貸、房屋轉貸差在哪？
在資金需求來臨時，很多人會在「增貸、二胎、轉貸」三種方式之間猶豫不決。
雖然都是透過房屋取得資金，但流程、利率、申辦條件差異不小，選錯可能會讓你多花利息甚至核貸失敗。
房屋二胎轉貸、增貸比較表
| 比較項目 | 房屋增貸 | 房屋二胎 | 房屋轉貸 |
| 核貸順位 | 原房貸延伸（第一順位） | 新增貸款，屬於第二順位貸款 | 轉移原房貸至新銀行，重新辦貸款 |
| 是否新契約 | 否 | 是 | 是 |
| 利率水準 | 通常最低（1.5%～3%） | 較高，民間月利率約 1%～2.5% | 依新銀行條件而定，可望降低利率 |
| 撥款速度 | 約 7～10 工作天 | 民間最快當日撥款 | 約 10～15 工作天 |
| 審核重點 | 信用紀錄、財力、負債比 | 房屋殘值與擔保品、基本聯徵查詢 | 新銀行重新評估信用與房屋價值 |
| 適合對象 | 有穩定收入、信用正常 | 銀行拒貸、信用不佳或急需資金者 | 想省利息、拉長年限或降低月付款者 |
該怎麼選擇適合自己的方式？
- 建議優先考慮「房屋增貸」：若信用紀錄良好，原銀行能提供額度與條件，利率最划算。
- 無法增貸再考慮「房屋二胎」：民間代書辦理彈性大、撥款快，適合急需周轉者。
- 若想長期降低利息，考慮「轉貸」：特別是利率差異大時，轉貸可省下一大筆利息支出，但需評估違約金與重辦費用。
房屋二胎房貸試算有公式嗎？
房子二胎可以貸多少？申請房屋二胎房貸金額的計算方法是以「房屋市值」和「貸款成數」來決定，然而不同的貸款方式和管道，也會影響到二胎房屋增貸的試算結果。
首先介紹利率的計算方式：本息均攤（又分有寬限&無寬限）和本金均攤。
★無寬限本息均攤
將整個貸款期間應償還的本金跟利息加總後，平均分攤在每一期的應繳金額，讓二胎貸款每個月還的金額都是固定的。
本息均攤公式：
二胎房貸月付金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
每月應付本息金額之平均攤還率＝{[（1＋月利率）^月數]×月利率}÷{[（1＋月利率）^月數] －1}
★有寬限本息均攤
在寬限期間只須按月繳交利息，等到寬限期結束後，再按照本息均攤法計算每月應繳金額。
由於使用寬限期會壓縮到你的還款期限，因此本息均攤的還款時間會被縮短，寬限期結束後的每月應繳金額也會增加。
★本金均攤
本金平均攤還法就是將全部貸款本金，平均分攤在每一期的應繳金額，利息則是按照每期的貸款餘額計算。
本金均攤公式：當期二胎房貸月付金額＝貸款本金÷還款總月數＋本金餘額×月利率。
二胎房貸額度計算
二胎房屋增貸成數即是指房屋市值的百分比，一般來說大約是60~70%，也就是6成~7成左右，條件越佳、可申請到的貸款成數越高。
須注意，二胎房屋增貸須先扣除原本的一胎貸款餘額，才能算出可借款的金額。
以下列出一個簡單的二胎房屋增貸試算公式：
可貸款金額 = （房屋市值 × 貸款成數） - 第一胎貸款餘額
舉例來說，如果一個房屋的市值為500萬元，貸款成數為6成，原本貸款餘額為200萬
試算：（500 萬元 ×60%）- 200萬元=房屋二胎可貸金額為100萬元。
二胎房貸房屋增貸，順利周轉的好選擇！
二胎房貸房屋增貸推薦新光代書，只要房屋尚有殘值，價值愈高、核貸成數愈高，最高可達市值110%，房貸利率1%~2.5%，房屋二胎超低利率0.85%起。
申辦條件寬鬆，信用瑕疵也可辦理；撥款快速，當天設定、當天撥款，最慢3天內撥款，讓您順利增貸，解決資金周轉需求！
各地區房屋二胎房貸經驗分享
以下為不同地區的二胎房貸實際案例，看完應會對二胎房貸更加了解，也可以更方便來評估自身的申請狀況哦！
台北房屋二胎案例
台北單親爸爸吳先生因公司財務問題被裁員，瞬間失去收入，面臨孩子開學的註冊費、生活開銷及房貸壓力。
他急需一筆資金應急，於是上網搜尋房屋二胎。
銀行申請流程太慢，民間貸款又利息高、風險大，讓他倍感無助。後來經朋友介紹，吳先生聯繫了新光代書，尋求合法且迅速的民間台北房屋二胎協助。
桃園房屋二胎案例
桃園的莊先生因投資失利急需資金，為求快速撥款，他聯繫一家民間借貸業者。不料對方要求先付訂金，最後核貸金額也遠低於預期，無法解決資金問題。
後來莊先生改尋找桃園房屋二胎方案，聯繫上新光代書，提及先前遭遇對方竟要求訂金，新光代書聽後十分驚訝，並協助莊先生規劃更合適的貸款方式。
台中房屋二胎案例
工作一兩年後，Penny發現房貸和生活開銷幾乎吃掉所有收入，連聚餐和逛街都變成奢侈。
她開始上網查「台中房屋貸款、台中套房貸款」，才發現小坪數套房（15坪以下）較難申請貸款，除非地段好或能提出財力證明，否則銀行多半不核貸。
若無法貸款，只能改透過民間台中房屋二胎尋求資金協助。
屏東房屋二胎案例
屏東墾丁的張先生與太太一起經營民宿，生活雖然辛苦卻也充實簡單，夫妻感情融洽。
近來因婆媳關係緊張，張先生決定以民宿作為擔保申請房屋二胎，想買房搬離母親同住。但因過去有信用卡遲繳紀錄，銀行拒絕核貸。
為了讓妻子早日擺脫壓力，他不放棄，持續搜尋屏東房屋二胎相關資訊，最後聯繫上新光代書尋求協助。
👉了解更多：屏東房屋二胎貸款好過嗎？真實屏東二胎案例看過來
高雄房屋二胎案例
天下父母心，讓兒女出國讀書一直都是很多父母嚮往的事情，都希望孩子可以受到更好的教育，文真也是如此，不過因為自身條件不佳，無法向銀行申請貸款，高雄民間貸款公司滿街都是，高雄房屋二胎該找誰呢？
某次偶然在高雄民間貸款臉書上，看見新光代書的網頁，在上面不定時地都會分享，一些顧客借貸成功的照片和高雄代書借款案例，讓文真決定打電話向新光代書詢問。
房屋二胎／短期增貸ptt大問哉
Q1.銀行短期增貸可行嗎？
A：普遍來說，銀行不喜客戶短期增貸，代表客戶短時間內有大量資金需求，可能比較容易會有財務狀況，所以會比較嚴格去審核申請。
若要在三個月內增貸成功，機率不高；超過6個月以上：增貸成功機率60%以上；超過12個月以上：增貸成功機率80%以上。
Q2.房子二胎可以貸超過一胎嗎？
A：房屋鑑價乘以成數，再扣掉一胎房貸貸款設定金額，就是二胎可貸額度。
二胎貸款利率大約0.85%~2.5%，依照每個人提供的條件不同，在核貸的額度與利率也會有所不同，實際狀況還是依銀行或民間單位的合約判定和審核結果為準。
Q3.二次增貸等於信貸嗎？利率會不會更高？
A：房屋二次增貸不等於信貸，因為有房屋作為抵押，信貸是沒有擔保品的貸款方案。
辦理民間二次增貸利率和先前是一樣的，不會更高；銀行二胎增貸則可能為了降低還款風險，而提高利率。
Q4.老屋增貸審核會過嗎？
A：老屋增貸的審核，主要是看房屋的價值，只要老屋仍有可估價的空間，扣除已貸款額度後仍有殘值，就可辦理增貸。
老屋增貸額度的評估，主要看房屋的殘值及借款人條件，各方面條件好的話，額度就會較高。
Q5.房子可以增貸幾次？有限制嗎？
A：基本上，房屋增貸的次數，沒有一定的限制，只要房屋在銀行鑑價下仍有殘值，都可以向金融機構辦理增貸或房屋二胎。
不過，不同的貸款機構，對於房屋二胎增貸額度及審核條件都不相同，一般銀行都較為嚴苛，建議可以尋求代書二胎房屋增貸，以提高過件率。
Q6.辦過房屋二胎可再辦房屋三胎嗎？
A：房屋三胎是指將已經有一胎貸款和二胎房貸的房子，使用其剩餘的殘值，再次抵押給銀行或民間單位來申請第三順位設房屋貸款。
只要房屋還有殘值，儘管已經有一胎房貸、二胎房貸，還是可以再申請三胎房貸。但要注意如果已有二胎還要申辦三胎，銀行通常都不會核貸，所以幾乎都會向民間機構申請，但這時的利率可能會比之前來得高一點。
