房貸流程要多久？房屋貸款流程圖解懶人包｜新光貸款免聯徵快速撥款

房貸流程怎麼跑？房屋貸款流程要多久？一般銀行房貸流程時間約需2~4個星期的時間才能跑完，耗時久且審核嚴格。

就讓新光二胎貸款為您整理了解，買房子貸款流程、申請審核重點，以及如果房屋貸款申請沒有過怎麼辦吧！

房屋貸款流程6步驟！房貸流程重點必看

房屋貸款銀行流程如下：

1. 選擇銀行與方案
2. 鑑價
3. 審核聯徵
4. 照會與簽約對保
5. 抵押權設定
6. 撥款

以上房屋貸款流程6步驟，為一般銀行房貸的做法，提供您參考；若改向新光貸款辦理民間房貸，則免聯徵、免財力證明、不押存摺，主要看房屋擔保品的價值，即使銀行過不了也有機會承作，成數最高可達市價110%、不受銀行法規限制，撥款也較銀行快速。/p>

房屋貸款流程一、選擇房貸方案

買房子貸款的管道，主要分為銀行和民間兩種，民間管道審核條件較為寬鬆，銀行房貸審核較嚴格，不但會看信用評分、調閱聯徵紀錄，一般也會要求有薪資收入，所以選擇房貸銀行的話，就要信用條件良好、以及有穩定的工作及收入。

房屋貸款流程最重要的第一步驟，就是挑選低利率的房貸銀行，建議選擇薪資轉帳銀行，或是主要存款的銀行，那在房屋貸款申請流程中，才有機會獲得較優惠的貸款利率

各銀行房貸方案比較

	台新銀行	中國信託	匯豐銀行	王道銀行	國泰世華
利率	1.7%起	1.44%起，機動計息	1.63%~2.48%	貸款利率一段式，1.65%~3.55%(機動計息)	1.61%起
額度	最高為房屋估價8成	最高為房屋鑑價85成	最高為房屋估價8成	最高為房屋鑑價85成	依實際評估為主
最長還款年限	最長30年	最長30年	最長30年	自住最長40年，非自住最長30年	最長30年

（上表為一般銀行房貸方案的比較，供您參考；銀行房貸需看信用評分、薪資收入與聯徵紀錄，審核較為嚴格。若改向新光貸款辦理民間房貸，則免聯徵、免財力證明、不押存摺，主要看房屋擔保品，銀行條件過不了也有機會承作，成數最高可達市價110%、不受銀行法規限制。）

房屋貸款流程二、鑑價

每家銀行鑑價角度不同，通常注重在房屋坐落區域、坪數大小、格局、周遭環境、屋況、屋齡以及房屋裝潢等，有些銀行也會視貸款人的資金用途決定貸款金額。

由於房屋裝潢及屋況，也是銀行鑑價流程中會看的一部分，因此，在銀行鑑價前可先進行打掃、重新粉刷油漆、或是汰換掉老舊的家具等。

銀行鑑價流程

1. 向銀行提出銀行二胎/房屋貸款申請。
2. 銀行針對貸款房屋建立資訊及檔案。
3. 銀行派出鑑價人員到現場勘查、評估房屋價值。
4. 整理、比較並分析房屋資料。
5. 製作估價報告書

房屋貸款流程三、審核聯徵

貸款人將房屋貸款準備資料，例如貸款申請書、財力證明等相關房屋貸款文件交予銀行，銀行會進行房貸申請的審核。

銀行貸款流程中，會調閱貸款人聯徵紀錄，針對工作年資、職業類別、年收入、帳戶存款、以及是否有其他資產作為評估，審核貸款人是否具有還款能力、信用條件是否有瑕疵等，將貸款人條件與房屋條件做綜合評估後，核定貸款額度與利率。

如果是知名企業上班族、或軍公教身分等，可以附上工作證明，或是附上其他更多的財力證明，例如名下的汽車、有價證券購買憑證、定存單等，這些對於申請房屋貸款都有加分作用。

房屋貸款流程四、照會與簽約對保

決定核貸後，銀行專員會打電話進行詢問、確認，此步驟就稱為照會，通常會有幾個常見的買屋貸款基本問題：

1. 基本資料
2. 貸款金額、成交金額、房屋地址
3. 工作、職稱、年收入
4. 貸款目的、資金用途

照會結束後，專員會與您預約時間到銀行作簽約對保動作，當面確認貸款契約書內容並正式簽約。此外，銀行在承辦房屋貸款流程時，會要求貸款人辦理火險與地震險，以保護不動產抵押物的安全，該保險費用需持續繳至貸款清償為止。

貸款契約書會詳細記載貸款金額、貸款利率、還款年限、綁約期限、違約金比例與是否有寬限期等，貸款人確認貸款內容均正確後即可簽訂合約，並在貸款，銀行開立帳戶做為日後繳款房貸使用。

房屋貸款流程五、抵押權設定

當房貸確認可以辦理後，房貸申請流程最後會做「抵押權設定」。抵押權設定，是一種擔保債權的方式，目的在保障借貸雙方之間的債權與借貸權。

萬一借款人沒有準時還款、或是無力還款時，債權人就有權利成為執行法拍財產後第一順位的債權人，而抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。貸款設定登記費的金額為貸款金額的千分之一，此外，還需支付書狀費80元。

房屋貸款流程六、撥款

所有房屋貸款流程完成後，最後一個步驟就是撥款。銀行房屋貸款撥款時間，最快的話需7個工作天，較慢則需等待2-3週左右。

要注意房貸撥款前，銀行會先了解房屋是否仍有貸款，如果仍有尚未繳完的房貸，在撥款前必須先償還前房貸，待債務清償完畢後，剩餘貸款金額就會撥發至履保專戶內，由履約管理公司保管。

房貸流程搞懂後，這些事前功課準備好了嗎？

房貸申請流程開始前，最好先做好許多準備工作，以免後續手忙腳亂。以下事項是房屋貸款申請前，需要注意的項目，可一一確認唷：

一、準備頭期款

房貸頭期款，就是自備款的意思。買房子貸款最重要的就是，先計算自備款有多少，其他就是屬於要貸款的部分。一般來說，房貸頭期款大約是房屋總價的2~4成，如果是新屋、預售屋，大約可貸8成左右，所以申請房貸時就要注意，頭期款要準備2成左右。

二、了解房貸利率

房屋是高價產品，因此，房屋貸款利率看似只有差一點，要繳的費用加起來也是很可觀的。很多購屋族都知道房貸利率很重要，因此要多比較各家銀行、貸款款管道，以及不同的利率高低，尋找最合適的買房子貸方案款。

此外，房貸利率也分為機動利率和固定利率兩種，固定利率的意思是，利率是固定的，貸款期間利率不會隨著央行利率調整而變動；機動利率則是指，貸款期間的利率，會隨著央行調整利率而跟著調升或調降。

三、房屋貸款準備資料

房貸準備資料有：

1. 借款人身分證、第二證件，印章。
2. 保證人身分證、印章、個人收入證明。
3. 所得證明，如名下財產清單、薪資轉帳存摺、薪資單、報稅證明、扣繳憑單、儲蓄險保單。
4. 不動產權狀影本。
5. 買賣契約書影本。

不同身分準備資料清單：上班族／自由業／公司負責人 情境對照

上面 5 項是房貸通用的準備資料；實務上送件時，「財力佐證」會依身分不同而不一樣，先照自己的情境把文件備齊，才不會被要求來回補件、拖慢流程。共同必備文件（身分證＋第二證件、印章、不動產權狀影本等）以上方清單為準，以下對照表聚焦三種常見身分的財力佐證差異：

身分情境	財力佐證文件清單	準備小提醒
上班族	薪資轉帳存摺（近半年明細） 薪資單、扣繳憑單或報稅證明 在職證明或工作證（知名企業、軍公教尤其加分）	薪轉紀錄盡量保持連續、穩定，送件前避免大額異常進出。
自由業／接案	常用銀行存摺近半年～1年進出明細 報稅證明（所得資料清單） 勞保異動明細、執業登記或接案合約等收入佐證	收入起伏大時，可補名下資產（定存單、儲蓄險保單、有價證券）強化還款能力證明。
公司負責人	公司設立（變更）登記表 公司近期營業稅申報書（401／403）等營運資料 負責人個人所得與存摺明細	公司帳與個人帳分開整理，避免混用造成審核疑慮。

自由業、無薪轉、財力文件不齊全怎麼辦？銀行房貸相當看重財力佐證，文件不齊常是退件主因；若改向新光貸款辦理民間房貸，免聯徵、免財力證明，主要看房屋擔保品的價值，基本上備妥身分證件、印章與不動產權狀影本即可申辦評估，自由業或收入不易舉證者也有機會承作。

四、確認信用狀況與房貸條件

有些貸款單位承辦房屋貸款申請時，會特別注意信用評分，例如銀行，如果有信用瑕疵、貸款遲繳的紀錄等，都會影響房貸額度的核定。

除了信用評分要注意，各種房貸方案對於申請人要求，或是房屋須具備哪些條件也會不相同，在購買房屋買房子貸款時務必注意。

買房子貸款通過後，還款方式要知道

常見的銀行房貸還款方式有以下2種：

1.本息攤還

房貸的本金和利息加總，然後平均分攤到還款的期數，每月還款金額固定，只是月付款的本金與利息所佔比例不同，這是目前最常見的房貸還款方式，借款人可掌握每月還款金額。不過，最後交給銀行的總利息較多。

2.本金攤還

每月要繳給銀行的本金一樣，利息則依本金的餘額計算，隨著所償還的本金愈來愈多，應繳利息會逐月減少，所以總交給銀行的總利息會比較少。

每月要繳的房貸=貸款總額 ÷ 貸款總月數+前期貸款餘額 ×（年利率 ÷12）

★房貸清償流程怎麼做？

什麼是清償？清償是指將申辦的貸款全數繳清的意思，銀行或貸款機構會開出清償證明，目的是用來做塗銷登記，將原先設定的抵押權消除，兩方的債權、債務關係就此消滅。

申請房貸清償流程為：

1. 向銀行諮詢相關問題，例如：結清金額、是否有違約金等。
2. 將結清金額匯入銀行指定的帳號，並向銀行做確認。
3. 確認清償完畢，與銀行約定時間領取房貸清償證明。

銀行房貸流程時間久，新光房貸申請快速

新光貸款房貸流程

1.提出申請：撥打免費諮詢專線：0917-333666 或加LINE聯絡新光貸款專員。

2.審核評估：準備相關文件，專員送件評估和度及利率。

3.簽約對保：雙方同意利率、額度、還款方式後，進行簽約對保。

4.抵押設定：金主本人或代理人陪同至地政事務所，辦理抵押權設定。

5.馬上撥款：設定手續完成後，專員馬上撥款至借款人銀行帳戶。

新光民間房貸辦理流程時間軸：最快1~3個工作天完成

一般銀行房貸從申請到撥款約需2~4個星期，須經聯徵調閱、財力審核等重重關卡；若改向新光貸款辦理民間房貸，免聯徵、免財力證明，主要看房屋擔保品的價值，整體流程更為精簡，最快1~3個工作天即可完成撥款。

以下用時間軸幫您快速掌握「向新光辦民間房貸」每個步驟與大約所需時間：

步驟	流程階段	內容說明	大約所需時間
1	免費諮詢	撥打免費專線或加LINE聯繫新光專員，說明資金需求與房屋狀況，初步評估可辦方向與大約額度。	當天即可（線上/電話幾分鐘）
2	估價評估	專員依房屋坐落區域、屋齡、屋況等評估擔保品價值，核定可貸成數與利率（成數一般8~9成起，最高可達市價110%）。	約1個工作天
3	對保簽約	雙方確認額度、利率、還款方式後簽約對保。新光對保簽約約在政府機關（地政事務所）進行，公開透明、安全有保障。	約1個工作天
4	地政設定	由金主本人或代理人陪同，至地政事務所辦理抵押權設定手續，程序公開合法。	與對保同日或次日
5	撥款	設定手續完成後，專員最快當天即撥款至借款人本人銀行帳戶。	設定完成後最快當天
合計	向新光辦民間房貸：最快1~3個工作天完成、最慢3個工作天撥款		vs 銀行約2~4週

為什麼新光民間房貸比銀行快？因為免聯徵、免財力證明，不必等銀行層層審核，主要看房屋擔保品的價值即可承作，銀行過不了也有機會辦理。此外，新光辦理過程安全透明：不押存摺、不收證件正本、不預收任何費用，對保與抵押權設定皆在政府機關（地政事務所）當面辦理，讓您安心。

費用與利率公開透明：新光民間房貸利率月息0.85%起（條件式，換算年息約10.2%起），並依民法規定不超過年息16%上限；代書費、車馬費依業界行情計收，土地登記規費、書狀費、謄本費等則按地政機關實報實銷，費用清楚、不亂加價。服務範圍全台承做（外島除外），只要年滿18歲、名下有房屋即可諮詢辦理。

一般銀行房貸流程時間，約需要2~4個星期的時間才能跑完，耗費的時間較長。房貸申請推薦找新光貸款，具有以下優勢：

1. 可貸成數高：新光房貸最高額度可達市價110%，房屋價值愈高、額度愈高。
2. 撥款速度快：申請房貸流程，僅需1~3個工作天，最慢3個工作天即可撥款。
3. 房貸申辦門檻低：免聯徵、免保人，不看貸款人信用條件，只要年滿18歲、名下有房屋即可辦理。

不論是買房子貸款，還是需要辦理房屋二胎籌措資金，都歡迎詢問新光貸款！房屋貸款種類多元，包含二胎貸款、二胎增貸、持分房屋...等，還款彈性多元、不必綁約，隨時清償都可以，放款速度快、最慢3天內撥款，是您申辦房貸最佳的選擇！立即諮詢，電話：0917-333666，或line線上諮詢新光貸款專員。

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