二胎房貸(房屋二胎)

2024買房/房屋貸款流程怎麼跑?房貸流程5步驟,要多久、申請時間一次看

2024 / 01 / 23
買房/房屋貸款流程怎麼跑?房貸流程5步驟,要多久、申請時間一次看

很多人都覺得房屋貸款流程既複雜又漫長,畢竟買房是人生大事,很多人辛苦了大半輩子,就只為了買個房屋、一圓有家的夢想。因此,在購買房屋時,會非常謹慎選擇房屋貸款銀行,對於貸款利率與貸款成數也馬虎不得。房貸流程怎麼跑?房屋貸款流程需花費多久時間?

一般銀行房貸流程時間,約需要2~4個星期的時間才能跑完,耗時久且審核嚴格。就讓新光二胎代書為您整理了解,買房子貸款流程的步驟、房貸申請審核重點,以及如果房屋貸款申請沒有過怎麼辦吧!

關於房屋貸款流程,你可能想知道...

房貸流程開跑前,房貸申請準備好了嗎?

房貸申請流程開始前,最好先做好許多準備工作,以免後續手忙腳亂。以下事項是房屋貸款申請前,需要注意的項目,可一一確認唷:

一、準備頭期款

房貸頭期款,就是自備款的意思。買房子貸款最重要的就是,先計算自備款有多少,其他就是屬於要貸款的部分。一般來說,房貸頭期款大約是房屋總價的2~4成,如果是新屋、預售屋,大約可貸8成左右,所以申請房貸時就要注意,頭期款要準備2成左右。

二、了解房貸利率

房屋是高價產品,因此,房屋貸款利率看似只有差一點,要繳的費用加起來也是很可觀的。很多購屋族都知道房貸利率很重要,因此要多比較各家銀行、貸款款管道,以及不同的利率高低,尋找最合適的買房子貸方案款。

此外,房貸利率也分為機動利率和固定利率兩種,固定利率的意思是,利率是固定的,貸款期間利率不會隨著央行利率調整而變動;機動利率則是指,貸款期間的利率,會隨著央行調整利率而跟著調升或調降。

三、房屋貸款準備資料

房貸準備資料有:

  1. 借款人身分證、第二證件,印章。
  2. 保證人身分證、印章、個人收入證明。
  3. 所得證明,如名下財產清單、薪資轉帳存摺、薪資單、報稅證明、扣繳憑單、儲蓄險保單。
  4. 不動產權狀影本。
  5. 買賣契約書影本。

四、確認信用狀況與房貸條件

有些貸款單位承辦房屋貸款申請時,會特別注意信用評分,例如銀行,如果有信用瑕疵、貸款遲繳的紀錄等,都會影響房貸額度的核定。

除了信用評分要注意,各種房貸方案對於申請人要求,或是房屋須具備哪些條件也會不相同,在購買房屋買房子貸款時務必注意。

房屋貸款流程5步驟!房貸流程重點必看

銀行房貸流程為:

  1. 選擇銀行與方案
  2. 鑑價
  3. 審核聯徵
  4. 照會與簽約對保
  5. 抵押權設定
  6. 撥款

以下詳細解說每個房貸申請流程需注意的重點和事項:

房屋貸款流程一、選擇房貸方案

買房子貸款的管道,主要分為銀行和民間兩種,民間管道審核條件較為寬鬆,銀行房貸審核較嚴格,不但會看信用評分、調閱聯徵紀錄,一般也會要求有薪資收入,所以選擇房貸銀行的話,就要信用條件良好、以及有穩定的工作及收入。

房屋貸款流程最重要的第一步驟,就是挑選低利率的房貸銀行,建議選擇薪資轉帳銀行,或是主要存款的銀行,那在房屋貸款申請流程中,才有機會獲得較優惠的貸款利率

各銀行房貸方案比較

  台新銀行 中國信託 匯豐銀行 王道銀行 國泰世華
利率 1.7%起 1.44%起,機動計息 1.63%~2.48% 貸款利率一段式,1.65%~3.55%(機動計息) 1.61%起
額度 最高為房屋估價8成 最高為房屋鑑價85成 最高為房屋估價8成 最高為房屋鑑價85成 依實際評估為主
最長還款年限 最長30年 最長30年 最長30年 自住最長40年,非自住最長30年 最長30年

房屋貸款流程二、鑑價

每家銀行鑑價角度不同,通常注重在房屋坐落區域、坪數大小、格局、周遭環境、屋況、屋齡以及房屋裝潢等,有些銀行也會視貸款人的資金用途決定貸款金額。

由於房屋裝潢及屋況,也是銀行鑑價流程中會看的一部分,因此,在銀行鑑價前可先進行打掃、重新粉刷油漆、或是汰換掉老舊的家具等。

銀行鑑價流程

  1. 向銀行提出銀行二胎/房屋貸款申請。
  2. 銀行針對貸款房屋建立資訊及檔案。
  3. 銀行派出鑑價人員到現場勘查、評估房屋價值。
  4. 整理、比較並分析房屋資料。
  5. 製作估價報告書

房屋貸款流程三、審核聯徵

貸款人將房屋貸款準備資料,例如貸款申請書、財力證明等相關房屋貸款文件交予銀行,銀行會進行房貸申請的審核。

銀行貸款流程中,會調閱貸款人聯徵紀錄,針對工作年資、職業類別、年收入、帳戶存款、以及是否有其他資產作為評估,審核貸款人是否具有還款能力、信用條件是否有瑕疵等,將貸款人條件與房屋條件做綜合評估後,核定貸款額度與利率。

如果是知名企業上班族、或軍公教身分等,可以附上工作證明,或是附上其他更多的財力證明,例如名下的汽車、有價證券購買憑證、定存單等,這些對於申請房屋貸款都有加分作用。

房屋貸款流程四、照會與簽約對保

決定核貸後,銀行專員會打電話進行詢問、確認,此步驟就稱為照會,通常會有幾個常見的買屋貸款基本問題:

  1. 基本資料
  2. 貸款金額、成交金額、房屋地址
  3. 工作、職稱、年收入
  4. 貸款目的、資金用途

照會結束後,專員會與您預約時間到銀行作簽約對保動作,當面確認貸款契約書內容並正式簽約。此外,銀行在承辦房屋貸款流程時,會要求貸款人辦理火險與地震險,以保護不動產抵押物的安全,該保險費用需持續繳至貸款清償為止。

貸款契約書會詳細記載貸款金額、貸款利率、還款年限、綁約期限、違約金比例與是否有寬限期等,貸款人確認貸款內容均正確後即可簽訂合約,並在貸款,銀行開立帳戶做為日後繳款房貸使用。

房屋貸款流程五、抵押權設定

當房貸確認可以辦理後,房貸申請流程最後會做「抵押權設定」。抵押權設定,是一種擔保債權的方式,目的在保障借貸雙方之間的債權與借貸權

萬一借款人沒有準時還款、或是無力還款時,債權人就有權利成為執行法拍財產後第一順位的債權人,而抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。貸款設定登記費的金額為貸款金額的千分之一,此外,還需支付書狀費80元。

房屋貸款流程六、撥款

所有房屋貸款流程完成後,最後一個步驟就是撥款。銀行房屋貸款撥款時間,最快的話需7個工作天,較慢則需等待2-3週左右。

要注意房貸撥款前,銀行會先了解房屋是否仍有貸款,如果仍有尚未繳完的房貸,在撥款前必須先償還前房貸,待債務清償完畢後,剩餘貸款金額就會撥發至履保專戶內,由履約管理公司保管。

買房子貸款通過後,還款方式要知道

常見的銀行房貸還款方式有以下2種:

1.本息攤還

房貸的本金和利息加總,然後平均分攤到還款的期數,每月還款金額固定,只是月付款的本金與利息所佔比例不同,這是目前最常見的房貸還款方式,借款人可掌握每月還款金額。不過,最後交給銀行的總利息較多。

2.本金攤還

每月要繳給銀行的本金一樣,利息則依本金的餘額計算,隨著所償還的本金愈來愈多,應繳利息會逐月減少,所以總交給銀行的總利息會比較少。

每月要繳的房貸=貸款總額 ÷ 貸款總月數+前期貸款餘額 ×(年利率 ÷12)

★房貸清償流程怎麼做?

什麼是清償?清償是指將申辦的貸款全數繳清的意思,銀行或貸款機構會開出清償證明,目的是用來做塗銷登記,將原先設定的抵押權消除,兩方的債權、債務關係就此消滅

申請房貸清償流程為:

  1. 向銀行諮詢相關問題,例如:結清金額、是否有違約金等。
  2. 將結清金額匯入銀行指定的帳號,並向銀行做確認。
  3. 確認清償完畢,與銀行約定時間領取房貸清償證明。

房貸申請流程細節多,精選QA

Q1.房貸流程中有手續費嗎?

A:房貸申請流程中,會有很多不同的費用支出,費用如下:

  1. 帳管費:2,000~20,000元不等,視各銀行而定。
  2. 聯徵費:2,000~20,000元不等,視各銀行而定。
  3. 轉貸代償費:2,000 ~ 20,000元不等,視各銀行而定。
  4. 轉貸塗銷費:1,200 ~ 2,000元,通常由賣方負擔。
  5. 土地登記規費:按設定金額的千分之一。
  6. 代書費:4,000~6,000元不等。
  7. 書狀費:每張80元。
  8. 謄本費:每張20元。
  9. 火險:每年投保一次,依各保險公司費率計收,各家費用相近,若提前償還貸款,可要求退還預繳之保險費。
  10. 地震險:每年投保一次,依目前每年費率調整,若提前償還貸款,可要求退還預繳之保險費。

Q2.房貸代償流程怎麼做?

A:何謂代償?代償就是代為清償債務的意思,也就是說,由第三方提供資金,代為償還原本的債務,並將貸款轉移到新的銀行或貸款機構;通常都是用低利貸款,償還原本利率較高的貸款,或是想藉此增加貸款額度。

銀行代償流程:

  1. 向銀行或借貸公司提出代償申請。
  2. 將審核文件準備齊全,交給借貸機構審查。
  3. 與貸方約定時間對保簽約。
  4. 至地政事務所辦理抵押權設定手續。
  5. 設定完成,撥款匯入指定帳戶,代為清償。

Q3.房貸多貸流程跟房貸申請流程一樣嗎?

A:房屋增貸意思是,在清償一定額度的本金後,貸款人再利用該房屋作為擔保,向原房貸銀行再次申請房屋貸款,可以理解成將已繳還的資金再貸款出來使用。房屋增貸流程:

  1. 向原房貸銀行申請房屋增貸。
  2. 將審核文件準備齊全交予備審。
  3. 與貸方約定時間對保簽約。
  4. 會在抵押權上新增設該筆貸款項目。
  5. 設定完成,撥發款項。

Q4.預售屋房貸流程需要注意什麼?

A:處理預售屋房貸時,首先應仔細閱讀並理解合約內容,確保對合約條款有完整的認識;此外,銀行在處理房貸申請時,會調閱個人的信用記錄,因此保持良好的信用記錄,對於房貸申請至關重要。預售屋房貸流程:

  1. 約時間當面對保
  2. 核實、確認身分
  3. 確認契約書內容,例如:貸款額度、利率、還款方式等
  4. 契約用印及撥款

Q5.什麼情況會房貸申請不過?

A:申請房貸時,由於銀行房屋貸款申請嚴格,因此房貸申請不過是常見的情況。可以先檢視幾點:申請人的年齡是否在18至65歲之間,且擁有良好的信用記錄和穩定的收入?申貸房屋的地段和屋齡,是否被判定為無貸款空間?以下是一些銀行房貸申請不過可能的因素:

  1. 沒有固定工作
  2. 無收入、財力證明
  3. 工作年資太短
  4. 信用瑕疵、信用小白
  5. 負債比過高
  6. 銀行對貸款用途有疑慮
  7. 一年內聯徵次數過多

銀行房貸流程時間久,新光房貸申請快速

新光代書房貸流程

買房/房屋貸款流程怎麼跑?房貸流程5步驟,要多久、申請時間一次看

1.提出申請:撥打免費諮詢專線:0917-333666 或加LINE聯絡新光代書專員

2.審核評估:準備相關文件,專員送件評估和度及利率。

3.簽約對保:雙方同意利率、額度、還款方式後,進行簽約對保。

4.抵押設定:代書陪同至地政事務所,辦理抵押權設定。

5.馬上撥款:設定手續完成後,專員馬上撥款至借款人銀行帳戶。

一般銀行房貸流程時間,約需要2~4個星期的時間才能跑完,耗費的時間較長。房貸申請推薦找新光代書,具有以下優勢:

  1. 可貸成數高:新光房貸最高額度可達市價110%,房屋價值愈高、額度愈高。
  2. 撥款速度快:申請房貸流程,僅需1~3個工作天,最慢3個工作天即可撥款
  3. 房貸申辦門檻低:免聯徵、免保人,不看貸款人信用條件,只要年滿18歲、名下有房屋即可辦理。

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