很多人都覺得房屋貸款流程既複雜又漫長,畢竟買房是人生大事,很多人辛苦了大半輩子,就只為了買個房屋、一圓有家的夢想。因此,在購買房屋時,會非常謹慎選擇房屋貸款銀行,對於貸款利率與貸款成數也馬虎不得。房貸流程怎麼跑?房屋貸款流程需花費多久時間?
一般銀行房貸流程時間,約需要2~4個星期的時間才能跑完,耗時久且審核嚴格。就讓新光二胎代書為您整理了解,買房子貸款流程的步驟、房貸申請審核重點,以及如果房屋貸款申請沒有過怎麼辦吧!
房貸申請流程開始前,最好先做好許多準備工作,以免後續手忙腳亂。以下事項是房屋貸款申請前,需要注意的項目,可一一確認唷:
房貸頭期款,就是自備款的意思。買房子貸款最重要的就是,先計算自備款有多少,其他就是屬於要貸款的部分。一般來說,房貸頭期款大約是房屋總價的2~4成,如果是新屋、預售屋,大約可貸8成左右,所以申請房貸時就要注意,頭期款要準備2成左右。
房屋是高價產品,因此,房屋貸款利率看似只有差一點,要繳的費用加起來也是很可觀的。很多購屋族都知道房貸利率很重要,因此要多比較各家銀行、貸款款管道,以及不同的利率高低,尋找最合適的買房子貸方案款。
此外,房貸利率也分為機動利率和固定利率兩種,固定利率的意思是,利率是固定的,貸款期間利率不會隨著央行利率調整而變動;機動利率則是指,貸款期間的利率,會隨著央行調整利率而跟著調升或調降。
房貸準備資料有:
有些貸款單位承辦房屋貸款申請時,會特別注意信用評分,例如銀行,如果有信用瑕疵、貸款遲繳的紀錄等,都會影響房貸額度的核定。
除了信用評分要注意,各種房貸方案對於申請人要求,或是房屋須具備哪些條件也會不相同,在購買房屋買房子貸款時務必注意。
銀行房貸流程為:
以下詳細解說每個房貸申請流程需注意的重點和事項:
買房子貸款的管道,主要分為銀行和民間兩種,民間管道審核條件較為寬鬆,銀行房貸審核較嚴格,不但會看信用評分、調閱聯徵紀錄,一般也會要求有薪資收入,所以選擇房貸銀行的話,就要信用條件良好、以及有穩定的工作及收入。
房屋貸款流程最重要的第一步驟,就是挑選低利率的房貸銀行,建議選擇薪資轉帳銀行,或是主要存款的銀行,那在房屋貸款申請流程中,才有機會獲得較優惠的貸款利率
台新銀行 | 中國信託 | 匯豐銀行 | 王道銀行 | 國泰世華 | |
利率 | 1.7%起 | 1.44%起,機動計息 | 1.63%~2.48% | 貸款利率一段式,1.65%~3.55%(機動計息) | 1.61%起 |
額度 | 最高為房屋估價8成 | 最高為房屋鑑價85成 | 最高為房屋估價8成 | 最高為房屋鑑價85成 | 依實際評估為主 |
最長還款年限 | 最長30年 | 最長30年 | 最長30年 | 自住最長40年,非自住最長30年 | 最長30年 |
每家銀行鑑價角度不同,通常注重在房屋坐落區域、坪數大小、格局、周遭環境、屋況、屋齡以及房屋裝潢等,有些銀行也會視貸款人的資金用途決定貸款金額。
由於房屋裝潢及屋況,也是銀行鑑價流程中會看的一部分,因此,在銀行鑑價前可先進行打掃、重新粉刷油漆、或是汰換掉老舊的家具等。
貸款人將房屋貸款準備資料,例如貸款申請書、財力證明等相關房屋貸款文件交予銀行,銀行會進行房貸申請的審核。
銀行貸款流程中,會調閱貸款人聯徵紀錄,針對工作年資、職業類別、年收入、帳戶存款、以及是否有其他資產作為評估,審核貸款人是否具有還款能力、信用條件是否有瑕疵等,將貸款人條件與房屋條件做綜合評估後,核定貸款額度與利率。
如果是知名企業上班族、或軍公教身分等,可以附上工作證明,或是附上其他更多的財力證明,例如名下的汽車、有價證券購買憑證、定存單等,這些對於申請房屋貸款都有加分作用。
決定核貸後,銀行專員會打電話進行詢問、確認,此步驟就稱為照會,通常會有幾個常見的買屋貸款基本問題:
照會結束後,專員會與您預約時間到銀行作簽約對保動作,當面確認貸款契約書內容並正式簽約。此外,銀行在承辦房屋貸款流程時,會要求貸款人辦理火險與地震險,以保護不動產抵押物的安全,該保險費用需持續繳至貸款清償為止。
貸款契約書會詳細記載貸款金額、貸款利率、還款年限、綁約期限、違約金比例與是否有寬限期等,貸款人確認貸款內容均正確後即可簽訂合約,並在貸款,銀行開立帳戶做為日後繳款房貸使用。
當房貸確認可以辦理後,房貸申請流程最後會做「抵押權設定」。抵押權設定,是一種擔保債權的方式,目的在保障借貸雙方之間的債權與借貸權。
萬一借款人沒有準時還款、或是無力還款時,債權人就有權利成為執行法拍財產後第一順位的債權人,而抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。貸款設定登記費的金額為貸款金額的千分之一,此外,還需支付書狀費80元。
所有房屋貸款流程完成後,最後一個步驟就是撥款。銀行房屋貸款撥款時間,最快的話需7個工作天,較慢則需等待2-3週左右。
要注意房貸撥款前,銀行會先了解房屋是否仍有貸款,如果仍有尚未繳完的房貸,在撥款前必須先償還前房貸,待債務清償完畢後,剩餘貸款金額就會撥發至履保專戶內,由履約管理公司保管。
常見的銀行房貸還款方式有以下2種:
房貸的本金和利息加總,然後平均分攤到還款的期數,每月還款金額固定,只是月付款的本金與利息所佔比例不同,這是目前最常見的房貸還款方式,借款人可掌握每月還款金額。不過,最後交給銀行的總利息較多。
每月要繳給銀行的本金一樣,利息則依本金的餘額計算,隨著所償還的本金愈來愈多,應繳利息會逐月減少,所以總交給銀行的總利息會比較少。
每月要繳的房貸=貸款總額 ÷ 貸款總月數+前期貸款餘額 ×(年利率 ÷12)
什麼是清償?清償是指將申辦的貸款全數繳清的意思,銀行或貸款機構會開出清償證明,目的是用來做塗銷登記,將原先設定的抵押權消除,兩方的債權、債務關係就此消滅。
申請房貸清償流程為:
A:房貸申請流程中,會有很多不同的費用支出,費用如下:
A:何謂代償?代償就是代為清償債務的意思,也就是說,由第三方提供資金,代為償還原本的債務,並將貸款轉移到新的銀行或貸款機構;通常都是用低利貸款,償還原本利率較高的貸款,或是想藉此增加貸款額度。
銀行代償流程:
A:房屋增貸意思是,在清償一定額度的本金後,貸款人再利用該房屋作為擔保,向原房貸銀行再次申請房屋貸款,可以理解成將已繳還的資金再貸款出來使用。房屋增貸流程:
A:處理預售屋房貸時,首先應仔細閱讀並理解合約內容,確保對合約條款有完整的認識;此外,銀行在處理房貸申請時,會調閱個人的信用記錄,因此保持良好的信用記錄,對於房貸申請至關重要。預售屋房貸流程:
A:申請房貸時,由於銀行房屋貸款申請嚴格,因此房貸申請不過是常見的情況。可以先檢視幾點:申請人的年齡是否在18至65歲之間,且擁有良好的信用記錄和穩定的收入?申貸房屋的地段和屋齡,是否被判定為無貸款空間?以下是一些銀行房貸申請不過可能的因素:
1.提出申請:撥打免費諮詢專線:0917-333666 或加LINE聯絡新光代書專員。
2.審核評估:準備相關文件,專員送件評估和度及利率。
3.簽約對保:雙方同意利率、額度、還款方式後,進行簽約對保。
4.抵押設定:代書陪同至地政事務所,辦理抵押權設定。
5.馬上撥款:設定手續完成後,專員馬上撥款至借款人銀行帳戶。
一般銀行房貸流程時間,約需要2~4個星期的時間才能跑完,耗費的時間較長。房貸申請推薦找新光代書,具有以下優勢:
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