二胎房貸(房屋二胎)

2024房貸試算再波折!央行宣告房貸升息再臨,房貸利率試算公式看這裡

2023 / 11 / 03
2023房貸試算再波折!央行再度升息,房貸利率試算公式看這裡

房貸試算與金融市場習習相關,2022年起全球進入房貸升息循環,延續至2023年央行再度宣布升息,衝擊了買房族群,使房貸試算更加重要。

2022年全球通貨膨脹壓力持續上升,美國聯準會宣布升息,台灣央行也跟進,自去年起數度升息,延續至2023年3月,房貸試算時的利率已全面站上2字頭,千萬房貸每年多出數萬元,房貸族紛紛大喊吃不消。

央行再度升息後,房貸試算時如何應對房貸升息的市場?房貸利率試算怎麼做?房貸試算公式如何用excel操作?700萬房貸試算是多少?首購房貸試算要注意什麼?本篇文章不只提供銀行試算例子,也提供民間房貸試算,把所有房貸試算問題一次算給你看!

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想進行房貸試算,先了解房貸利率

房貸利率試算要用多少才準確呢?那就要先了解房貸可採取的兩種房貸利率!一般銀行的房貸利率,大致分為固定利率和機動利率兩種。

如果採用固定利率,不管房貸升息或降息,都不會影響利率,因為利率是固定的,因銀行會考量成本,所以固定利率一開始的利率通常比機動利率略高一些;而機動利率,則是會隨著央行的升息或降息,存款人的利率則會機動性跟著調整。

兩者比較如下:

  固定利率 機動利率
特點 利率在貸款期間都是固定的,不受政策、央行降息影響 房貸利率會隨著央行的升降息而機動性的調整
風險高低 風險較低 風險較高
適合族群 貸款預算較為充足,想要固定的利率、減少未來升息風險的借款人 看好未來可能有機會降息,希望受惠於低利率的借款人

房貸利率試算很複雜?房貸試算公式告訴你

房貸利率試算其實並不難,房貸試算公式如下:

每月還款金額 = (貸款本金 x 月利率) / (1 - (1 + 月利率)^(-總期數))

房貸試算excel的操作步驟如下:

如果覺得上述房貸試算公式太複雜,其實房貸試算excel可以很輕鬆地完成,快跟著以下步驟進行房貸試算吧!

  1. 打開Excel並創建一個新的工作表。
  2. 在A1表格輸入「貸款本金」,在B1表格輸入貸款金額(例如700萬或1000萬)。
  3. 在A2表格輸入「年利率」,在B2表格輸入年利率(例如2.5%)。
  4. 在A3表格輸入「貸款期數」,在B3表格輸入貸款期數(例如30年,即360個月)。
  5. 在A4表格輸入「月利率」,在B4表格輸入公式:=B2/12(年利率除以12)。
  6. 在A5表格輸入「每月還款金額」,在B5單元格中輸入以下公式:
  • 如果是固定利率:=(B1*B4)/(1-(1+B4)^(-B3))
  • 如果是機動利率:=(B1B4)(1-(1+B4)^(-B3))/B4

依照以上步驟操作,按下輸入鍵後,B5表格就會顯示每月的還款金額了。

700萬房貸試算:

假設本金700萬,年利率3%,貸款30年,用房貸試算公式計算:

月利率 = 年利率 / 12= 3% / 12= 0.25%
每月還款金額 = (貸款本金 x 月利率) / (1 - (1 + 月利率)^(-總期數)) = (700萬元 x 0.25%) / (1 - (1 + 0.25%)^(-360))≈ 34,918元

1000萬房貸試算:

假設本金1000萬,年利率3%,貸款30年,用房貸試算公式計算:

月利率 = 年利率 / 12= 3% / 12= 0.25%
每月還款金額 = (貸款本金 x 月利率) / (1 - (1 + 月利率)^(-總期數))= (1000萬元 x 0.25%) / (1 - (1 + 0.25%)^(-360))≈ 49,888元

首購房貸試算怎麼做?要評估哪些條件?

通常首購族房貸會有較多的優惠方案,但申辦貸款時也需留意一些要點,免得自身權益受損。首購房貸試算與評估,必須注意以下事項

培養良好信用、累積與銀行來往紀錄

銀行審核房貸條件,會參考借款人過去的信用條件、與銀行往來的紀錄,因此,預先累積良好往來紀錄,有機會提高房貸的過件率及成數。

自備款至少準備2成

首購房貸試算時,應該考慮到一般房貸核貸大約8成,少數可以核貸至85成,也就是說,借款人需自行準備2成以上的頭期款,以免到時無法應付不如預期的貸款成數。

提前還款是否有違約金問題

每間銀行的貸款合約都不盡相同,有些提前還款會需要付違約金,建議事先詢問清楚。如果有違約金的情況,在進行首購房貸試算時務必列入考慮。

可使用政府的優惠房貸專案

內政部有自購住宅貸款利息補貼,以及財政部有辦理青年安心成家購屋優惠貸款都可以搭配使用,可透過補貼方案來減輕貸款壓力。

銀行首購方案都不滿意怎麼辦?

如果對銀行首購方案都不滿意,或是想要更高的核貸金額,推薦找新光代書!新光二胎代書是合法專業的民間借貸單位,不但可以協助您評估目前的財務信用狀況,還可以規劃出對您最佳的借款方式,協助房貸試算並提供最佳利率!

2023最新銀行房貸利率試算表

國泰房貸試算、富邦房貸試算,都是很常聽到的房貸銀行,以下新光代書整理了銀行房貸利率試算表,以800萬房貸試算:

銀行 國泰世華房貸試算 富邦房貸試算 玉山銀行房貸試算 中國信託房貸試算
房貸利率 2.19%起 2.30%起 2.02%起 2.06%起
貸款成數 8成 8成 8成 8成
貸款年限 30年 30年 30年 30年
每月預估還款金額 30,335 元 30,784 元 29,650 元 29,810 元

民間房貸vs銀行房貸,房貸試算找出最適合方案

  民間房貸 銀行房貸
利率 月利率1%~3% 年利率約2%~4%
貸款額度 依照借款人條件及房屋價值,通常可貸到8~9成,甚至全額 一般大約7~8成
申請條件 寬鬆。年滿18歲,名下有房屋,信用瑕疵可。 嚴格。年滿18歲,名下有房屋,信用良好、不能有信用瑕疵、須提供薪轉或財力證明。
還款方式 彈性,不綁約,可隨借隨還。還款方式可每月繳息、或是本利攤還 需綁約,採本利攤還、或是本息攤還。
適合族群 信用有瑕疵、自由工作者、沒工作、攤商,想要彈性還款的人。 有固定工作、信用條件良好,想要低利息的人。

民間房貸試算舉例:

李先生購買一間1000萬元的房屋,向民間管道申請房貸,核貸8成,核貸利率每月1.5%,貸款期限30年,也就是拿到1000萬X90%=900萬元的貸款,採用本息平均攤還的方法計算,房貸試算每月月繳金額是:

每月月繳金額 = (貸款本金 x 月利率) / (1 - (1 + 月利率)^(-總期數))
= (800萬元 x 0.015) / (1 - (1 + 0.015)^(-360))≈ 6萬1,140元

銀行房貸試算舉例:

假設李先生向銀行申請房貸,核貸8成,利率是年利率2.5%,貸款期限30年,也就是拿到1000萬X80%=800萬元的貸款,採用本息平均攤還的方法計算,房貸試算每月月繳金額是

月利率 = 年利率 / 12= 2.5% / 12= 0.2083%

每月月繳金額 = (貸款本金 x 月利率) / (1 - (1 + 月利率)^(-總期數))
= (800萬元 x 0.2083%) / (1 - (1 + 0.2083%)^(-360))≈ 3萬5,684元

雖然民間貸款利率高,但是申請條件比銀行寬鬆許多,還款也彈性。以新光代書貸款為例,房屋貸款免聯徵、免保人、不看財力證明和信用評分,即使有信用瑕疵、貸款遲繳等情況,仍然可以申請貸款;而且不限房屋坪數大小、屋齡、類別,對於不符合銀行房貸條件的人來說,是個有效的替代方案。

房貸試算ptt常見QA

Q1:房貸試算要考慮央行政策嗎

A:基本上,房貸利率是跟著央行走的,碰上房貸升息或降息都會影響房貸試算結果,所以房貸利率試算時,是需要考慮央行政策。

Q2:本息平均攤還利息是什麼?

A:還款方式在房貸試算時也要納入考量,而本息平均攤還利息是指按月平均攤還本金及利息,每個月支付的本金加利息是固定的,是多數民眾最常用的還款方式,也是較多銀行預設的房貸還款方式。

Q3:房貸試算結果跟薪水的關係?

A:一般會建議,每月房貸的還款金額不要超過薪水的3成,或3成5以下,因台灣房價高,加上近期利息高漲,可負擔房貸試算結果盡量不超過薪水的4成,以免負擔過高,造成還款壓力過重。

Q4:房貸利率試算怎麼算才準?

A:房貸利率試算,建議使用銀行的房貸利率試算工具會比較準確,網路上每家銀行幾乎都有房貸試算服務,或是直接到銀行請專員試算,才能快速、有效地算出貸款方案的月付金及利息。

Q5:二胎房貸試算怎麼做?

A:銀行和民間貸款管道,在試算二胎房貸額度略有不同。

  • 銀行:二胎房貸貸款額度=房屋鑑價×可貸成數(大約8成)-一胎房貸設定金額
  • 民間:二胎房貸貸款額度=房屋鑑價×可貸成數(大約8~9成)-一胎房貸剩餘金額

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