房屋增貸指南：條件、利率、流程與常見問題一次看
想了解房屋增貸嗎？許多人繳房貸多年後，臨時需要資金週轉，就會考慮向銀行或民間辦理增貸。
本文將帶你快速掌握：房貸多久可以增貸、房屋增貸好過嗎、需要哪些條件與文件、流程與時間、利率試算方式，以及熱門銀行增貸方案與注意事項。
專欄作者：新光貸款
快速了解房屋增貸，點擊閱讀：
- 房屋增貸是什麼？
- 房貸多久可以增貸？
- 房屋貸款增貸優缺點有哪些？
- 房屋增貸條件有哪些？
- 銀行房屋增貸流程怎麼跑？
- 房屋增貸沒過或額度不滿意，怎麼辦？
- 民間房屋增貸利率高嗎？民間vs.銀行房屋增貸
- 民間房屋增貸注意事項有哪些？
- 房屋增貸利率與試算方法
- 房屋增貸適合哪種還款方式？
- 房屋轉增貸 vs. 房屋二胎
- 房屋增貸申辦找誰？
- 房屋增貸ptt常見QA
房屋增貸是什麼？
房屋增貸意思是在清償一定額度的本金後，貸款人再利用該房屋作為擔保，向原房貸銀行再次申請房屋貸款，可以理解成將已繳還的資金再貸款出來使用。
誰適合辦理房屋增貸？
有短中期資金週轉、整合負債、裝修、學費與創業等需求，但先評估月付能力。
房屋增貸好過嗎？
影響核准的關鍵：
- 信用紀錄：近12–24個月無遲繳/呆帳。
- 負債比：月負擔可控、收支穩定。
- 房屋價值：區段行情、屋況與鑑價。
- 還款歷史：連續正常繳款、過寬限期。
- 文件完整：薪轉/扣繳/在職證明備齊。
房貸多久可以增貸？
多數銀行會要求房貸人至少繳款1–2年、且度過寬限期後，才會評估增貸申請。
因為在寬限期內本金幾乎未攤還，銀行通常不會同意辦理房屋增貸。
如果房屋本身有殘值或增值，加上貸款紀錄良好，結束寬限期後再申請，銀行核准的機率就會提高。
若真的在貸款未滿一年就急需資金，建議改申請房屋修繕貸款或裝潢貸款，會比直接要求增貸更容易過件。
房屋貸款增貸優缺點有哪些？
房屋貸款增貸優點
- 房屋增貸額度彈性大：核定主要依房屋市值、可貸成數與繳款紀錄。若房屋有增值、繳款正常，通常能爭取到更高額度。
- 房屋增貸還款期限長：增貸期限可與原房貸一樣長，能攤分期數，減輕每月負擔。
- 房屋增貸利率較低：與車貸或信用貸相比，房屋增貸利率通常更低，借款成本更划算。
- 房貸增貸申請成本低：不像轉貸需支付解約金，增貸費用與首次房貸相同。
- 房貸增貸審核較快：因為是向原銀行申請，流程比第一次房貸簡單，撥款時間也更快。
房屋貸款增貸缺點
- 銀行房子增貸條件嚴格：銀行鑑價保守，若負債比過高、信用不佳或收入不穩定，核貸金額會降低，甚至不易通過。
- 還款壓力增加：原房貸未清償就再申請增貸，等於同時背兩筆貸款，月付金額變多，須先確認自身還款能力。
- 房屋增貸額度受房屋價值影響大：若房屋增值有限或市場下跌，銀行評估成數會下降，增貸額度可能不如預期。
- 房屋增貸的利息不能扣抵所得稅：報稅時只能扣抵原房貸利息（上限 30 萬元），增貸利息則不能列入，少了節稅優勢。
房屋增貸條件有哪些？
房屋增貸條件
以下是想辦理房貸增貸時，務必自我檢視的房屋增貸條件：
- 年滿18歲~65歲且年收入30萬元以上之國民。
- 銀行往來信用記錄正常（無遲繳記錄、無其它信用不良記錄）。
- 具正當職業固定收入來源。
- 房屋已有增值。
- 財力證明，可證明增貸後仍可負擔所有貸款（原貸款+房子增貸）金額。
房貸增貸準備文件
相比第一次辦房貸，增貸是向原銀行申請，基本資料多已留存，因此流程較簡單。唯一要特別注意的是，一定要附上房貸繳款證明，讓銀行確認繳款紀錄正常。
常見需要的資料如下：
- 貸款人身分證件影本
- 近半年房屋貸款繳款證明
- 房屋增貸申請書
- 土地及建物權狀正本
- 個人財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單)
銀行房屋增貸流程怎麼跑？
銀行增貸流程
- 資料文件準備：身份證影印本、土地及建物權狀正本、近半年房貸繳款證明、個人財力證明(薪轉存摺、扣繳憑單)。
- 審核送件：銀行會對房屋重新鑑價、房屋所有權人信用狀況查詢及房貸還款狀況評估是否核准房貸增貸。
- 簽約對保：銀行核准後，雙方對房子增貸額度及利率無異議後，即簽約對保。
- 抵押設定：銀行會在抵押權上新增設該筆項目。
- 撥款：以上房貸增貸流程順利完成後即可撥款。
熱門銀行房屋增貸整理
以下介紹熱門的銀行增貸、轉增貸方案：
| 中國信託 | 台新銀行 | 國泰世華 | 第一銀行 | 土地銀行 | 玉山銀行 | 農會 | |
| 方案 | 中國信託房貸轉增貸 | 台新銀行房屋加值貸款 | 國泰世華房屋增貸 | 第一銀行房屋貸款（含增貸） | 土地銀行房貸增貸 | 玉山銀行房貸增貸 | 房屋優惠貸款 ※以高雄地區農會為例 |
| 貸款額度 | 最高可達房屋鑑價價值8.5成 | 最高8成 | 最高8成 | 200萬元 | 最高200萬元 | 房屋鑑價金額7~8成 | 依「本會擔保品處理細則」計算 |
| 利率 | 2.12%起(機動計息) | 2.20%起 | 2.19%起 | 2.06%~4.00%機動計息 | 最低2.06%~3%機動計息 | 一段式 2.15% 起 | 依農會規定辦理 |
| 貸款年限 | 最長30年 | 20年 | 最長20年 | 20年。 | 最長30年 | 最長30年 | 最長30年為限 |
| 寬限期 | 3年 | 3年 | 2年 | 無明定 | 無明定 | 無明定 | 無明定 |
| 手續費 | 開辦費NT$6,500元，代償費NT$2,000 | NT$8,000- NT$10,000 | NT$5,000~ NT$20,000 | 無明定 | NT$5,300~ NT$5,600 | 無明定 | 手續費會員NT$1000，非會員NT$3000 |
| 連結 | 詳細內容 | 詳細內容 | 詳細內容 | 申請網址 | 申請網址 | 詳細內容 | 詳細內容 |
▹台灣銀行房屋增貸也是許多人會詢問的項目，但是目前台灣銀行並未提供相關的服務。
▹注意此表格內容僅供參考，實際銀行增貸、轉增貸方案請諮詢該銀行專員。
房屋增貸沒過或額度不滿意，怎麼辦？
銀行退件常見原因：房貸還在寬限期、房屋增值不足、繳款有遲繳紀錄、信用瑕疵，或無法提供財力證明。若覺得增貸金額不理想，可以嘗試以下方式：
- 提供保人：找信用與收入良好的直系或旁系親屬（如配偶、父母、兄弟姊妹），可提升核貸成數。
- 增加擔保品：以其他無貸款的不動產（房屋、土地）作為擔保，提高可貸額度。
- 確認房屋市價：事先調查房價、公共建設與生活機能，與銀行討論時更有談判依據。
- 補齊財力證明：完整的薪資單、扣繳憑單、在職證明等，能降低銀行疑慮。
- 自願提高利率：若條件不足，可接受利率略高（例：+0.25%），換取更高成數。
- 考慮民間貸款：若銀行增貸受限，可評估合法的民間貸款，如二胎房貸或轉貸，通常申請更快、門檻較低。
民間房屋增貸利率高嗎？民間vs.銀行房屋增貸
銀行增貸多採年利率（約 2%～4%），而民間增貸通常以月利率 0.85%～2.5% 計算。雖然相對較高，但條件寬鬆，像是房貸協商中、信用瑕疵、收入不穩定或急需資金的人，仍可能順利申請。
因此，民間貸款雖然成本高，但換來的是審核彈性與速度快。
如何降低民間房屋增貸利率？
- 維持完整、良好的房貸繳款紀錄
- 保持信用正常，避免遲繳
- 提供薪轉存摺、扣繳憑單、在職證明等財力文件
- 公務員、知名企業員工較易拿到優惠利率
- 找一位信用良好的保證人
- 務必選擇合法民間機構，避免高利貸或非法當鋪
民間 vs 銀行房屋增貸比較
以下為民間及銀行增貸的比較表：
| 民間貸款房貸增貸 | 銀行房貸增貸 | |
|---|---|---|
| 增貸額度 | 額度完全依照房屋殘值，鑑價成果好，且沒有增貸金額至多貸款人月收入 22 倍的限制 | 銀行房屋鑑價保守，大約會房屋殘值的6-7成 |
| 增貸條件 | 只要房屋增值或有殘值即可辦理 | 房貸正常繳款的1-2年，且須信用良好、有完整收入證明 |
| 增貸利率 | 月利率最低0.85%起 | 年利率2%~4% |
| 撥款速度 | 當日設定當日撥款，最慢3個工作天 | 7~15個工作天 |
| 優點 |
|
|
| 缺點 |
|
|
| 適合對象 | 難以符合銀行房貸增貸條件，例如收入不穩定、與銀行無往來紀錄，或是需要較多增貸額度的貸款人 | 信用良好、收入穩定的貸款人 |
新光貸款房屋增貸費用怎麼算？
新光貸款提供一對一免費貸款諮詢服務，有效協助您評估適合的房屋增貸方案、個人信用的健檢等等，亦能協助房屋增貸利率試算。
新光貸款的所有諮詢都是免費的，不用擔心會有額外的房屋增貸費用產生。申辦新光貸款民間房屋增貸、民間房屋二胎貸款、民間二順位貸款條件簡單，讓您輕鬆活化您的資產價值：
- 貸款額度高，不收受法令薪資22倍限制。
- 貸款利率低，最低利率0.85%起。（最新優惠繳息正常即調降利率）。
- 申貸速度快，手續比銀行貸款簡便。
- 不必苦等房屋增貸時間，撥款速度快，地政設定完成即撥款。
民間房屋增貸注意事項有哪些？
- 檢視利率合理性
民間增貸利率通常高於銀行，但應落在正常範圍。若利率過低，可能暗藏其他收費；若利率過高，則需警惕後續還款壓力與非法追收風險。 - 避免交付重要正本
申請時僅需提供身分證影本與必要資料。若對方要求交出身分證正本、存摺或印章，很可能涉及詐騙或人頭帳戶風險，應立即拒絕。 - 確認手續費用收取方式
合法流程中，手續費應在貸款核准、撥款後再支付。若對方要求提前繳費，可能存在「拿錢不放款」的風險。 - 務必簽訂正式契約
契約須明確載明利率、金額、期數、還款條件…等細節。切勿僅口頭承諾或簽署不完整文件，以免日後產生糾紛。
房屋增貸利率與試算方法
房屋增貸利率怎麼算？
- 決定因素：
- 原房貸銀行政策
- 市場狀況、央行調息
- 增貸風險（銀行多認為增貸風險高，利率會比首貸略高）
- 銀行 vs 民間：
- 銀行：常見年利率 2%～4%
- 民間：常見月利率 0.85%～2.5%
⚠️ 小提醒：自 2022 年以來央行多次升息，房貸利率已站上「2 字頭」，增貸成本也隨之升高。
房屋增貸利率試算公式
每月利息 ＝ 增貸額度 × (年利率 ÷ 12)
（計算方式與一般房貸相同，只是利率與額度不同）
試算範例（本金平均攤還，年限 20 年）
| 增貸方案 | 額度 | 利率 | 每月本金 | 每月利息 | 每月應付本息 |
|---|---|---|---|---|---|
| 銀行增貸 | 80 萬 | 年利率 2% | 約 3,300 元 | 約 1,300 元 | 約 4,600 元 |
| 民間增貸 | 100 萬 | 月利率 0.85% | 約 4,000 元 | 約 8,500 元 | 約 12,500 元 |
房屋增貸推薦試算工具
房屋增貸適合哪種還款方式？
在規劃房貸時，如果未來有增貸需求，建議先了解兩種常見還款方式：
1. 指數型房貸
- 特色：採浮動利率，會依市場情況定期（每月、每季或每年）調整。
- 計算方式：指數型房貸利率 ＝ 指標利率 ＋ 個別加碼（1 碼 = 0.25%）。
- 優點：利率透明，能貼近市場水準；還款方式彈性，可搭配本金延繳、階段式利率。
- 適合族群：偏好利率跟隨市場、希望未來增貸較穩定的人。
2. 理財型房貸
- 特色：還款本金會轉為循環額度，可隨借隨還、按日計息。
- 公式：利息 ＝ 動用金額 × 年利率 ÷ 365 天 × 動用天數。
- 利率水準：約2.5%～3.5%，通常比一般房貸高1%～2%。
- 優點：資金運用靈活，適合懂得投資、習慣資金周轉的人。
- 缺點：若頻繁動用，利息支出可能增加，還款壓力也較大。
房屋轉增貸 vs. 房屋二胎
房屋轉貸 / 轉增貸
- 轉貸：解約原房貸，改向新銀行申貸，常見目的為 降利率、延長年限、債務整合。
- 轉增貸：在房屋轉貸時，若新銀行鑑價較高、成數較寬，就能額外多借一筆資金。
- 注意：需支付原房貸違約金與手續費，辦理前要確認降息幅度是否划算。
房屋轉增貸好文，推薦閱讀：轉貸降息有哪些好處？竟能省下萬元以上的利息！信貸房貸轉貸一起看
房屋二胎
- 定義：在原房貸未清償時，再將房屋設定第二順位抵押，向其他銀行或民間單位貸款。
- 額度：依房屋殘值計算，常見於民間機構，最高可達市值110%。
- 利率：銀行二胎年利率約3%以上；民間月利率0.85%～2.5%。
- 風險：順位靠後，銀行較少承作；民間貸款則需慎選合法管道。
由於房屋二胎風險高，銀行比較少願意擔任第二順位債權人，比較熱門的有玉山第二順位貸款和國泰世華二順位房貸；反之，許多民間單位都有提供房屋二胎的服務，例如新光二胎，只要房屋尚有殘值，價值愈高、核貸成數愈高，最高可達市值110%，房貸利率1%~2.5%。
房屋增貸、轉貸、二胎比較表
想透過房貸增貸資金的三種方法，到底要如何選擇呢？下表進行總整理：
| 房屋增貸 | 房屋轉（增）貸 | 房屋二胎 | |
| 特色 | 在清償一定額度的本金後，再用該房貸向原銀行申請貸款 | 因有更好的房貸選擇，將原房貸解約，轉向新的借款單位借款 | 將尚在貸款中的房子二順位抵押權，抵押給其他借款單位 |
| 申辦管道 | 原房貸銀行或民間借款單位 | 新的借款單位 | 其他借款單位，例如民間二胎貸款 |
| 利率 |
|
|
|
| 貸款額度 |
|
視單位規定 |
|
| 貸款年限 | 20~30年 | 20~40年，視單位規定 | 20~40年，視單位規定 |
| 適合人群 | 需長期或大量資金的貸款人 | 想降息和延長貸款期限的貸款人 | 不符原房貸銀行增貸條件得貸款人 |
| 優點 |
|
|
|
| 缺點 |
|
需支付原房貸違約金和手續費 |
|
房屋增貸申辦找誰？
房貸條件不足、不知道該如何申請？別擔心，新光二胎專業團隊能協助您：
- 免費評估財務與信用狀況
- 規劃最合適的借款方案
- 專人代辦全程手續，省時又省力
民間房屋增貸流程
- 提出申請：請撥打24小時免付費諮詢專線：0917-333666或利用線上通訊軟體諮詢新光貸款專員提出房屋增貸申請。
- 審核評估：準備相關文件由專員為您送件評估不動產的條件。
- 簽約對保：審核完成且雙方同意貸款利率及金額後即可進行簽約。
- 抵押設定：由金主本人或代理人陪同至地政事務所進行抵押權的設定。
- 馬上撥款：手續設定完成，立即撥款到指定帳戶內讓貸款人立即運用資金。
房屋增貸ptt常見QA
Q1：房子剛買可以增貸嗎？
A：如果希望提出房貸增貸可以審核過件，建議房貸正常還款的1~2年會比較保險
如果是向民間貸款申請房子增貸，房屋增貸時間限制就不會那麼多，可以向借款單位做詢問。
Q2：銀行房屋增貸年限多久？
A：有些銀行會將房貸增貸，視為一筆新的房屋貸款，所以通常銀行房屋增貸年限落在20年左右，而是否有寬限期則要看不同銀行的規定。實際上的房屋增貸年限，銀行會根據貸款人的信用繳款狀況、財力證明作評估，建議貸款人一定要準備好完整的申請資料。
Q3：銀行增貸過件率高嗎？
A：想要銀行增貸過件，勢必要有好的房貸增貸條件。基本上有5個加分項目供貸款人參考：
- 正常繳款，維持良好信用
- 具有完整薪資與財力證明
- 負債比不高
- 增貸時提供其他擔保品，如汽車或其他房屋
- 維持屋況良好
Q4：民間房屋增貸會有額外費用嗎？
A：房屋增貸費用應該要跟初次房貸差不多，例如鑑價費等等。如果有其他名目的費用，例如增貸手續費、諮詢費、代辦費，務必詢問清楚，避免遇上不法業者使用話術巧立名目多收錢；此外，任何費用應都在增貸成功後支付，避免申貸不成反變成冤大頭。
Q5：房屋增貸一定會綁約嗎？
A：銀行房貸增貸的綁約，通常類似於一般房貸借款；會針對還款方式、還款期限等內容做明確的規定，且不接受提前還款否則視為違約。
反之，民間借款單位的房貸增貸較為寬鬆，如新光貸款不會限定房貸年限、不綁約，可以隨借隨還，就算提前解約也不用負擔違約金。
Q6：可以房屋增貸買房嗎？
A：不行。銀行規定增貸資金不得用來買房，以防炒房；若是裝潢或其他用途，需提出明確證明文件。
Q7：身上完全沒錢還能辦房屋增貸嗎？
A：銀行房貸增貸條件嚴格，就算房貸正常繳款，但是每個月繳款完就變成月光族、完全沒有多餘資金，想申請銀行房屋增貸也難以過件。
因此，如果在戶頭餘額較少的情況下需要資金，可以考慮轉貸到民間借款或是辦理二胎房屋借款，會是較容易的資金籌措方法。
