預售屋貸款沒過怎麼辦？預售屋頭期款準備、流程成數分析
很多人不知道預售屋何時辦貸款？預售屋貸款流程從一開始簽約訂金、首期款，到後續的工程期款，最後是交屋前要完成的預售屋房貸申請，用於支付尾款。
關於預售屋貸款成數PTT經常有人問，能申請到預售屋貸款9成嗎？貸款沒過怎麼辦？預售屋增貸可行嗎？本文解說預售屋貸款時間流程、解決貸款沒過的方法，讓您購屋更安心！
預售屋貸款這樣辦：
- 預售屋何時辦貸款？
- 預售屋貸款成數9成有機會嗎？影響成數5條件
- 預售屋貸款沒過怎麼辦？找新光房屋借款來幫忙
- 預售屋貸款流程前，先了解預售屋付款階段！
- 預售屋頭期款怎麼準備？自備款比例怎麼抓才保險？
- 買預售屋交屋注意事項
- 預售屋貸款成數想提高？PTT首推找新光貸款！
預售屋何時辦貸款？
預售屋的付款流程大致是：簽約->繳頭期款->辦理房貸->交屋。
辦房貸這步驟比較後期，大約是在建案接近完工時，建商取得使用執照後，就會通知準備辦理房貸，建商也會提供一些合作的銀行供參考。
因為房貸核准流程需要時間，包括收入審核、信用查詢、估價作業等，所以預售屋貸款時間通常是在交屋幾個月前開始辦理貸款。
預售屋貸款成數9成有機會嗎？影響成數5條件
一般來說，預售屋的房貸成數多數會落在7~8成之間，但也不是完全沒有機會申請到9成，但是想貸到這麼高的成數，需要符合一些條件。
以下是銀行在審核預售屋貸款成數時會參考的重要條件：
1.收入狀況與工作穩定度
貸款人有穩定工作，例如公職、上市櫃公司、醫護人員等，會較容易取得高成數貸款，相對來說，自由業或收入不穩定者則可能成數較低。
2.信用評分與聯徵紀錄
貸款人過去是否有遲繳紀錄、信用卡循環使用過高，都會影響銀行評分，信用分數高的客戶，比較有機會談到較高成數。
3.負債比
若已經有車貸、信貸或多筆負債，會影響總體還款能力，也容易被銀行視為高風險客戶，難以申請到較高成數。
4.建商是否有配合特定銀行方案
建商若與特定銀行有配合，且是信譽良好的建案，銀行可能願意釋出較高的成數。
5.自備款比例
如果願意先自備較高比例的款項，也會讓銀行評估風險較低，有助於爭取貸款條件。
預售屋貸款沒過怎麼辦？找新光房屋借款來幫忙
萬一向銀行申請貸款沒通過，比如信用條件不佳被銀行拒絕，不代表就要放棄買房，可尋求合法民間借款辦理房屋借款，例如新光貸款的房屋借款方案即可提供協助。
新光房屋借款方案介紹
- 申請條件寬鬆：只要名下房屋有足夠價值，不需要調聯徵信用審查、不限工作，信用小白、信用瑕疵都可申請。
- 貸款額度較高：只要名下房屋還有殘值皆可申辦，貸款額度無上限。
- 優惠房貸利率：首次申辦房貸，優惠利率最低85%起。
- 撥款速度快速：撥款最慢3個工作天即可完成，急需付款時非常實用。
- 可以彈性還款：還款方式可彈性調整，不綁約，隨時可償還。
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預售屋貸款流程前，先了解預售屋付款階段！
第一階段：頭期款(訂金及簽約金)
進入購屋契約第一階段，頭期款是購買預售屋的第一筆大額付款，分為「訂金」與「簽約金」兩部分，通常在簽約時一次繳清，大約佔總價比例的10%。
- 訂金：訂下房屋後須先支付的款項(約總價的1~2%)。
- 簽約金：正式簽約時補齊至總價10%。
第二階段：開工款及工程款
在開始動工時繳交開工款，施工期間繳納工程款，這筆款項大約占總價的5%，是用來支持建商進行後續工程施工的款項，建商會提供繳費通知，通常會以分期付款方式，根據建案工程進度分階段繳交，例如「結構完成」、「頂樓完工」等階段分別繳交。
第三階段：暫收款
暫收款是預售屋購屋時的一筆雜項費用，常見用途包括支付：公設基金、稅費代收(如印花稅、契稅)、管理費等等。暫收款大約需要20~30萬，但這筆費用並不會計入房屋成交總價，也不計入貸款計算。
第四階段：房屋貸款
這是大多數人最關心的部分，銀行的房屋貸款通常在交屋前2~3個月開始辦理，需配合銀行的估價與審核流程，銀行核貸後撥款給建商，大約佔房價的70~80%款項。
第五階段：交屋款
等預售屋完工後，驗收後交屋需繳清最後一筆尾款，這筆交屋款為房價比例5%。
預售屋頭期款怎麼準備？自備款比例怎麼抓才保險？
以下是幾個常見的準備頭期款資金來源：
- 個人儲蓄：透過平時存款、投資來累積準備購屋基金。
- 家庭支援：由父母親人支援部分頭期款，也是很常見的作法。
- 保單借款：若名下有壽險保單，也可視情況進行保單借款，獲取現金。
- 民間短期借款：若資金調度不及，也可考慮合法借款公司提供的借貸方案。
自備款比例怎麼抓？
雖然理論上銀行有機會可以貸到8成，但實務上並不是每一位貸款人都能順利核貸到這個額度，而且基本上預售屋房屋增貸是不行的，為了避免臨時要湊錢補差額，建議自備款保守抓法抓至少25~30%，包含以下項目：
- 頭期款10%
- 工程款和交屋款10%
- 暫收款和其他支出5~10%
買預售屋交屋注意事項
1.建商不得以「原物料上漲」為由要求加價交屋
有些建商會在交屋前，以「原物料價格上漲」、「缺工缺料」為由，臨時要求加價，否則不交屋，這是明顯違約行為！
根據規定，契約簽訂後價格就應固定，建商無權片面更改售價，如果遇到這種情況，可以向縣市政府提出申訴，由主管機關依《消保法》進行調查並裁罰。
2.若建商延遲交屋，應支付遲延利息
建商若未依契約完成完工、使用執照取得與通知交屋，將構成遲延，買方可主張依「每日萬分之五」比例，請求遲延利息補償。
建議合約中要明訂「完工日」、「交屋期限」，若發現逾期未通知交屋，可主張利息權益，並報請政府調查，不要默默忍受。
3.預售屋交屋前應進行「驗屋」，切勿匆促交接
預售屋完工後，建商會通知買方進行交屋流程，這時候一定要先驗屋，確認屋況沒有瑕疵或施工疏漏，例如牆面滲水、地板高低不平等，可請專業驗屋公司協助檢查，發現問題可要求建商修繕。
預售屋貸款成數想提高？PTT首推找新光貸款！
銀行的繁瑣流程和嚴格審核，常常讓許多人難以申請到足夠的預售屋貸款成數，如果正為信用狀況、財力證明不足，或受限於負債比22倍而煩惱，別擔心！
新光房屋借款完全不看信用狀況，也不需要提供財力證明，只要名下房屋有足夠殘值，申請額度無限制，讓您能有更充裕的資金運用。房貸利率最低只要0.85%起，而且全程不綁約，可以隨借隨還更彈性。
