申辦房屋抵押貸款前,了解各銀行房屋抵押貸款利率及試算至關重要,因為利率高低直接影響每月還款金額。
選擇固定或浮動利率、還款方式也會影響房屋抵押貸款利率試算結果。本文整理房子貸款利率比較表、試算公式,並教您降低利率的方法,同時解答房屋抵押貸款常見問題。
房貸銀行推薦有哪些?哪間是房貸利率最低的銀行?一起來做銀行房屋貸款利率比較
銀行名稱 | 房貸利息 | 還款年限 | 貸款金額 | 參考網址 |
中國信託 | 2.68%起 | 30年 | 最高可達房屋鑑價金額85% | 點擊 |
台北富邦 | 2.65%起 | 30年 | 最高依本行鑑價金額80% | 點擊 |
國泰世華 | 2.32%起 | 20年 | 最高可達80% | 點擊 |
玉山銀行 | 2.53%起 | 20年 | 最高可達房屋鑑價金額80% | 點擊 |
台新銀行 | 2.68%起 | 30年 | 最高可達房屋鑑價金額80% | 點擊 |
各家銀行房貸利率都在不斷調整中,台灣房貸利率高低會依照市場經濟狀況、央行政策等因素而變動,因此銀行房貸利率仍以最新公告為主。
房貸利率怎麼算呢?一般分為:機動利率&固定利率。
機動利率是依照銀行房貸利率浮動,而固定利率是指貸款期間內,利率固定不變。
固定利率的優點在於可預期未來的還款金額,較不會受到利率上升的衝擊,缺點則是如果未來房貸利率浮動,銀行利率下降,無法藉此降低還款金額。
機動利率的優缺點正好相反,還款金額會依照市場房貸利率波動而有變化,卻也因此易受到利率上升的影響。
如果本身預期未來還款能力不穩定,或目前可能是房貸利率最低點,未來房貸利率浮動大有上漲趨勢,房貸利率選擇固定利率會較保險。
如果有穩定的收入來源,認為未來房貸利率趨勢會往下走,可考慮選機動利率可能會較划算。
房貸利率怎麼算?房子抵押貸款利率試算前,您必須知道房貸貸款金額、第一年的房貸年利率、第二年的房貸年利率、第三年的房貸年利率、貸款年限、寬限期,接下來才能帶入房貸利息公式試算。
一般來說房屋貸款試算都是以本息平均攤還法,以下為房屋貸款試算公式:
每月應付本息金額之平均攤還率
={[(1+月利率)^月數]×月利率}÷{[(1+月利率)^月數]-1}
(公式中:月利率 = 年利率/12 ; 月數=貸款年限 x 12)
平均每月應攤付本息金額=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
平均每月應攤付本息金額=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率=每月應還本金金額+每月應付房貸利息金額
房屋抵押貸款利率試算公式只能算出大概的金額,實際的金額還是要依照各家銀行規定審核為準。
銀行核貸的金額除了評估房屋的價值、審核貸款人的信用條件與還款能力外,還會參考實價交易買賣的價格,通常核貸金額為市價5-8成左右。
(房屋貸款試算公式參考資料來源為內政部不動產資訊平台)
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類型 | 首購房貸 | 房屋增貸 | 修繕貸款 | 二胎貸款 |
利率範圍 | 約1.9% | 房屋增貸利率約1.5~3% | 約1.4%~2.5% | 約3%~10% |
適用對象 | 名下無自有住宅 | 申辦房貸後已償還繳交一段時間者 | 名下房屋的屋齡10年以上待整修翻新 | 已經持有房屋一段時間 |
還款年數 | 最長可達30~40年 | 最長可達30~40年 | 最長可達20年 | 銀行最長15年 |
可貸額度 | 最高約800萬元 | 依鑑價而訂,約房屋價值80% | 最高約300萬元 | 房屋鑑價扣掉一胎房貸剩餘金額 |
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A:為了協助首購族降低購屋貸款壓力,各家銀行大多有推出首購優惠利率方案,政府也有規劃提供買房子借貸利率補貼優惠。
如,財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」方案,原本的舊制補貼後利率為2.025%,而2023年8月1日起,新制的新青安方案,補貼後利率為1.775%。
A:各銀行房貸利率都在不斷調整中,不動產貸款利率的最低利率會依照市場經濟狀況、央行政策等因素而有變動可能性,因此申貸人可以多看各家銀行的最新房貸利率比較、貸款額度、還款方式來選擇最適合的。
A:房貸利率計算也要考慮本身狀況和經濟趨勢,固定利率不一定比較划算。
例如:假設貸款500萬元,房貸利率採年利率固定利率2%分20年 每年房屋貸款利息為500萬元x2%=10萬。
固定利率能避開升息風險,但同時若房貸利率調整降息也不受影響,需支付房貸利息都不會因此改變,可以根據經濟情況判斷是否採用固定利率。
A:台灣近20年的房屋借貸利率浮動幅度相對平穩,2005年至2008年間,利率略有上升,最高達2.754%,之後2009~2010年出現下降,最低點在2021年達到1.354%。從2022年起,利率又開始回升,2024年達到2.194%。
整體來看,浮動幅度主要集中在1.3%到2.7%之間。在前幾年台灣不動產抵押貸款利率維持在較低水準,而近幾年則顯現出緩慢上升的趨勢。
近20年台灣央行房屋貸款利率參考表:
年度 | 購屋貸款放款利率 | 年度 | 購屋貸款放款利率 |
2005 | 2.292 | 2015 | 1.952 |
2006 | 2.267 | 2016 | 1.724 |
2007 | 2.435 | 2017 | 1.646 |
2008 | 2.754 | 2018 | 1.626 |
2009 | 1.795 | 2019 | 1.621 |
2010 | 1.690 | 2020 | 1.415 |
2011 | 1.834 | 2021 | 1.354 |
2012 | 1.894 | 2022 | 1.632 |
2013 | 1.948 | 2023 | 2.057 |
2014 | 1.963 | 2024.8月 | 2.194 |
資料來源:中央銀行/五大銀行新承做放款金額與利率
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