房子共同持有可以貸款嗎？房屋共同持有貸款不麻煩，細節一次看
專欄作者：新光貸款
以下快速帶你了解房屋共同持有的核心觀念：
- 房屋共同持有＝兩人以上共同擁有產權，依方式分成「共同共有」與「分別共有」。
- 共同共有：無個人持分比例，處分（買賣/貸款/繼承）都需全體共有人同意。
- 分別共有：每人持有自己的持分，可單獨出售、贈與或貸款，但他人有優先購買權。
- 房屋共同持有常見於繼承、夫妻購屋、親友投資合購。
- 常見風險包含：買賣受限、貸款困難、稅費分攤爭議、分割糾紛。
- 分割方式包含：協議分割、調解分割、裁判分割（原物/變價/法拍）。
- 房子共同持有可貸款，但銀行多半需要所有共有人一起出面；民間則能依個人持分貸款。
- 若想用自己的持分申貸，可透過民間持分貸款。
房屋共同持有資訊快速看
- 房屋共同持有是什麼？共同共有與分別共有差別在哪？
- 為什麼會出現房屋共同持有？4大常見原因
- 房屋共同持有會遇到的常見問題與風險
- 房子共同持有可以單獨出售嗎？要經過其他共有人同意嗎？
- 房屋共同持有可以分割嗎？（協議、調解、裁判差在哪？）
- 房子共同持有可以貸款嗎？銀行 vs 民間完整比較
- 共有房屋貸款流程
- 房屋共同持有常見問題
房屋共同持有是什麼？共同共有與分別共有差別在哪？
房屋共同持有指的是兩人以上共同擁有一筆不動產的所有權。依照產權是否具體分配，可分為以下兩種：
共同共有（公同共有）
- 全部共有人共同擁有整間房屋
- 沒有各自的持分數字（例如沒有 1/2、1/3）
- 任何處分行為都需全部人同意：買賣、抵押、出租、貸款
常見於：
- 配偶婚後共同買房
- 家族關係、親子共同買房
- 不特定繼承人尚未分割遺產
風險：只要有1人不同意→無法買賣、貸款、過戶
分別共有（按份共有）
- 每個人有明確的持分比例（1/2、1/3…）
- 自己的持分可以自由處分（賣出、贈與、抵押、貸款）
- 處分不影響其他共有人權益
- 他人仍保有優先購買權
常見於：
- 兄弟姐妹繼承遺產
- 投資合作買房
- 親友合購房屋
共同共有v.s.分別共有差異比較表
| 比較項目 | 分別共有 | 共同共有 |
|---|---|---|
| 是否有持分比例 | 有 | 無 |
| 能否單獨買賣 | 可單獨賣持分 | 不能 |
| 他人優先購買權 | 有 | 不適用 |
| 是否需全部共有人同意 | 不需要 | 必須 |
| 常見情境 | 繼承、合購、投資 | 婚姻、未分割繼承 |
為什麼會出現房屋共同持有？4大常見原因
- 遺產繼承
父母過世後，房屋由多名子女依法取得繼承持分→最典型案例。 - 夫妻共同購屋
婚後買房常登記雙方名字，在民法上即屬共有狀態。 - 兄弟姐妹或親友合購
大家合資買房→形成分別共有。 - 股東投資或親友購屋資金支援
產權按出資比例分配→形成持分共有。
房屋共同持有會遇到的常見問題與風險
一、產權處分受限
- 共同共有→全部人同意才可處分
- 分別共有→可單獨賣持分但會被其他人「優先購買」
二、貸款困難度高
銀行大多要求：
- 全體共有人到場
- 全員通過審核
- 全部持分設定抵押
三、稅務問題（很常發生）
包含：
- 房屋稅誰繳？
- 地價稅誰負責？
- 買賣時房地合一稅怎麼算？
通常依「持分比例」分攤，但若共有人不願意負擔→容易衍生糾紛。
四、使用問題：出租、修繕、占用
- 是否同意出租
- 裝潢是否需其他共有人同意
- 有人長期占用公共房屋怎麼辦
五、意見不一致導致買賣卡住
只要有1人不同意→買賣無法進行（共同共有尤其容易卡關）
房子共同持有可以單獨出售嗎？要經過其他共有人同意嗎？
共同共有：不能！
所有人必須一致同意才能買賣、抵押、設定、出租。
分別共有：可以！但要遵守2個重點
一、可自由出售自己的持分
不需其他人同意。
二、其他共有人擁有「優先購買權」
依《土地法》第34-1條規定：若你要賣持分，須先詢問其他共有人是否要買。若他們都拒絕，才可賣給第三人。
房屋共同持有可以分割嗎？（協議、調解、裁判差在哪？）
分割共有房屋共有3種方式：
協議分割（最快）
- 全體共有人同意即可
- 不一定要書面，但建議書面保存證據
- 最常見、成本最低
調解分割（地政機關）
依土地法第34-1條：
- 共有人不可自行協議時
- 可向地政事務所申請調處
- 若有1人不同意→調處不成立
裁判分割（法院）
調解破局後可申請裁判：
方式一：原物分割
每人取得「實際土地/房屋的一部分」
方式二：變價分割（法拍）
房屋法拍後→依持分比例分配價金
房子共同持有可以貸款嗎？銀行 vs 民間完整比較
共同持有房屋向銀行貸款：難度高
銀行多半要求：
- 全體共有人親自到場
- 全部人過件（信用／負債比／收入）
- 全部持分一起抵押
其中一人不配合→整案失敗
向民間辦理持分貸款：可單獨申貸
民間借貸公司可依個人持分貸款，不需：
- 不需全部共有人到場
- 不需經他人同意
- 不看信用條件
- 只看房屋殘值
- 可保密申辦
特別適合：
- 兄弟姐妹其中一人需要周轉
- 共有人不願出面辦貸款
- 信用瑕疵者
- 遺產還未分割者
新光貸款房屋共同持有貸款方案
| 申辦條件 | 名下有房屋或土地，不看個人信用 |
|---|---|
| 申辦利息 | 利率最低0.85%起 |
| 貸款額度 | 依房屋殘值評估，貸款額度無上限。 |
| 貸款期限 | 全程無綁約，隨借隨還，最長可達7年。 |
| 準備文件 | 房屋所有權狀正本正本、物件所有權人身份證件正本、影本一份、物件所有權人印鑑證明（有效期需3個月內，如本人在場可不提供）、本人印鑑章 |
| 審核時間 | 最慢3個工作天即可撥款 |
共有房屋貸款流程
不論是共同共有還是分別共有，只要其中一位持分人有資金需求，都可以依自身持分向民間申請貸款。
以下將流程拆成 5 個明確步驟，讓你快速了解共有房屋貸款怎麼辦才最順利。
- 提出申請：請撥打24小時免付費諮詢專線：0917-333666 或利用線上通訊軟體諮詢LINE ID：@680ubsqm向新光貸款專員提出共同持有房子貸款申請。
- 審核評估：將申辦文件準備齊全，交由新光貸款專員為您送件，由專業鑑價人員迅速審核評估可貸金額。
- 對保簽約：借貸雙方約定時間見面，核對身分與合約內容，包含借款金額、還款日期、貸款利率等借貸細節，確認無誤後即可簽訂借貸契約書。
- 抵押設定：與金主本人或代理人，一同前往地政事務所辦理房屋抵押權設定設定手續。
- 立即撥款：房屋抵押設定完成後，新光貸款會立即撥款至申請人指定帳戶，快速化解貸款人燃眉之急。
房屋共同持有常見問題
Q：銀行共同持有房產可以進行貸款嗎？
A：共同持有房產以定義上來說無法向銀行申辦貸款，因為共同持有房產致使產權不完整。
房屋共有貸款在未來要進行債權求償時，會影響到銀行的權益，因此銀行多不願意承做持分貸款，除非是所有房產共同持有人一同出面貸款，讓銀行收到完整房屋所有權進行抵押設定，才能申辦房屋貸款。
Q：分別共有人未經其他共有人的同意，還可以貸款嗎？
A：若是在銀行申辦房屋共有貸款，沒有其他房產共同持有人同意是無法申辦貸款的，除非一同出面貸款才能向銀行申請。
但是在民間申辦房屋持分貸款，因為單就貸款人所持分部分進行借貸，所以不會影響其他共同持有房屋人的權益，因此不必告知他們，也不需要經過他們的同意就可申辦持分貸款。
Q：共有房屋貸款需要準備什麼？
A：共有房屋貸款需要準備得申辦文件有：
- 房屋所有權狀正本。
- 房屋所有權人身分證正本。
- 房屋所有權人印鑑證明（有效期限3個月內、本人到場可不提供）。
- 房屋所有權人印鑑章。
- 房屋所有權人自然憑證IC卡。
Q：共有房屋可以出租嗎？
A：共同共有需全員同意；分別共有需尊重其他共有人使用權益。
Q：共有房屋被法拍會怎樣？
A：變價分割後按持分比例分配價金。
Q：夫妻共同共有離婚後產權如何處理？
A：可協議更改持分、買賣、或申請分割。
共有房屋貸款需求，快找新光合法借款
對於房屋共同持有貸款仍有所疑惑嗎？沒關係，有任何問題都可以撥打免費諮詢專線0917-333666 或加入LINE ID：@680ubsqm，讓新光貸款專員為您詳細解惑，並為您訂定專屬的持分貸款專案。
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