【房地合一稅懶人包】房地合一稅試算查詢、新舊制區別與常見問題
作者：新光二胎貸款專業團隊
房地產交易獲利需要繳納房地合一稅，這項制度自實施以來經歷多次修法調整，尤其2021年的房地合一稅新制2.0版本，提高短期交易稅率，並擴大課稅範圍。
本文整理房地合一稅懶人包，說明房地合一稅新制/舊制差異、房地合一稅試算，以及房地合一稅400萬免稅額、重購退稅等相關優惠規定，讓你快速掌握申報要點。
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房地合一稅是什麼？
房地合一稅是一種針對出售不動產獲利所課徵的所得稅，簡單來說，就是賣掉房子或土地時，如果售價扣除買入成本和相關費用後有賺錢，政府會針對這筆「所得」課稅。
與舊制的財產交易所得稅不同，舊制只計算房屋部分的獲利，而房地合一稅新制則是將房屋與土地的獲利合併計算。
房地合一稅的課稅範圍
- 房屋與土地：只要是在2016年1月1日以後取得並出售的房屋和土地，都在課稅範圍內。
- 預售屋及其交易權利：在房地合一稅0新制下，只要是交易預售屋及其坐落基地的買賣權利，無論是賺錢或賠錢，都必須申報。
- 附有房屋使用權的股權：交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成，這類交易也被視為房地交易，需要課稅。
房地合一稅新制與舊制差異
房地合一稅懶人包－新制修法重點
房地合一稅新制(又稱房地合一稅2.0)的核心，主要是為了抑制短期炒作不動產的行為，延長短期交易的重稅期，並擴大課稅範圍，將更多交易類型納入。
- 課稅範圍擴大：新制將預售屋、符合一定條件的股權交易，都納入課稅範圍。
- 重稅期拉長：新制將原本2年內視為短期交易的規定，延長至5年內，適用較高的稅率。
- 實施時間：房地合一稅0新制於2021年7月1日正式上路。
房地合一稅2.0新制與1.0舊制差異
1.持有期間與稅率：
舊制將短期交易定義為2年內，房地合一稅新制則將其延長為5年內，導致適用重稅的期間拉長。
例如：原本持有3年出售在舊制適用20%的稅率，新制則提高至35%。
2.課稅範圍：
舊制主要針對成屋交易，而新制擴大了課稅範圍，將預售屋及其買賣權利、特定股權交易等都納入房地合一稅的課稅範疇。
3.營利事業稅率：
新制也調整了營利事業的房地合一稅率，將原本單一的20%稅率，改為比照個人的持有期間分級課稅，以遏止公司法人短期炒房。
房地合一稅幾年稅率多少可參考下表：
| 房地合一稅 | 1.0舊制 (2016.1.1~2021.6.30) | 2.0新制 (2021.7.1起) |
|---|---|---|
| 適用範圍 | 房地、以設定地上權方式或預售屋及其坐落基地 | 新增：預售屋及其買賣權利、特定股權交易 |
| 個人稅率 | 境內居住：
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境內居住：
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非境內居住：
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非境內居住：
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| 法人稅率 | 營利事業一律20% |
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| 自住優惠 | 400萬免稅額，超過部分課10% | 維持不變 |
| 重購退稅 | 買賣新舊房屋皆需符合自住條件，可退稅 | 維持不變 |
房地合一稅試算範例
- 基本資料：假設陳先生在2019年5月1日800萬元買入一間房屋，並在2023年3月1日以1,200萬元的價格出售。
相關費用40萬元(包含契稅、仲介費、裝潢費用等)，土地漲價總數額：50萬元。 - 房地所得：售價 - 買入成本 - 相關費用 - 土地漲價總數額
1,200萬 - 800萬 - 40萬 - 50萬 = 310萬元 - 持有期間與適用稅率：持有超過2年，但未滿5年，稅率為35%。
- 應繳稅額：房地所得 × 適用稅率 = 310萬元 × 35% = 108.5萬元
所以房地合一稅試算下來，陳先生需要繳納5萬元的房地合一稅。
房地合一稅如何申報？
房地合一稅申報時間
房地合一稅的申報時間並非每年一次，而是採分離申報制。
個人在交易房屋、土地或預售屋後，不論有無應納稅額，都應在完成所有權移轉登記日的次日起算30天內，自行填寫申報書並辦理申報。
如果交易的是預售屋或使用權房屋，則是以交易日的次日起算30天內申報。
申報房地合一稅所需文件
- 個人房屋土地交易所得稅申報書1份。
- 計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。
- 買入及賣出的買賣契約書影本。
- 成本及必要費用相關證明文件。
- 其他有關文件。(例如：申請自住優惠者，需檢附本人、配偶或未成年子女在該房屋設籍的戶口名簿影本。)
房地合一稅申報流程步驟
- 準備文件：備妥所有必要文件與證明。
- 選擇申報方式：
(1)線上申報：用自然人憑證或健保卡等工具，透過財政部提供的電子申報系統進行申報，系統會引導填寫資料並計算稅額。
(2)臨櫃申報：攜帶所有文件，親自到戶籍所在地的國稅局辦理申報。 - 計算應繳稅額：可以自行試算或使用財政部提供的房地合一稅試算線上工具。
- 繳納稅款：在申報時一併繳納應繳稅額，可以透過網路繳稅、ATM或至金融機構臨櫃繳納，完成後保留單據備查。
房地合一稅常見問題
Q、什麼是房地合一稅400萬免稅額？
A：房地合一稅400萬免稅額是針對個人出售「自住用」房地的減免優惠。
若符合條件，如個人出售自己、配偶或未成年子女已經居住超過6年的房屋，且期間內沒有出租或營業使用，賣房所得在400萬元以內可適用免稅額，免繳房地合一稅。
超過房地合一稅400萬免稅額部分才課稅，這項優惠在6年內限用一次。
Q、何謂房地合一稅重購退稅？
A：房地合一稅重購退稅是指售屋後若在2年內「重購」自用住宅，無論是先買後賣或先賣後買，都可以申請退還已繳納的房地合一稅。
申請條件包括：出售前一年未做營業或出租、個人或配偶與未成年子女設有戶籍並居住、新舊房地移轉登記時間差距在2年以內、五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等。
Q、房地合一稅有優惠稅率嗎？
A：有的，優惠稅率是根據持有期間決定，房地合一稅持有時期間設定越長，稅率越低。
- 持有時間2年以內，稅率為45%。
- 持有期間超過2年，但未滿5年，稅率為35%。
- 持有期間超過5年，但未滿10年，稅率為20%。
- 持有期間超過10年，稅率為15%。
- 符合自住條件者，即使持有期間未滿10年，也能享有10%的優惠稅率。
Q、預售屋也要課房地合一稅嗎？
A：是的，如果預售屋出售即適用房地合一稅，即使尚未交屋，只要有轉讓行為就需課稅。
申報房地合一稅的期限是在簽立預售屋轉渡契約書或買賣契約書後的30天內，依法向國稅局申報房地合一稅。
Q、預售屋適用房地合一稅免稅額的規定嗎？
A：預售屋的買賣不適用房地合一稅的免稅額規定，因為房地合一稅免稅額規定僅適用於個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並實際居住的自用住宅。
由於預售屋在交易時尚未完工，不具備設籍及居住的事實，因此無法適用房地合一稅免稅額的優惠。
Q、沒有繳納房地合一稅會怎樣？
A：若沒有依法繳納房地合一稅，稽徵機關會先發函通知限期補繳，逾期仍未繳納，將會依法加徵滯納金。
此外，如被查獲有逃漏稅情事，除了要補稅款外，還會依情節輕重處以罰鍰，因此務必誠實申報。
如果是沒有依限期規定申報，依據所得稅法規定處3,000元以上30,000元以下罰鍰。
除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處三倍以下之罰鍰。
如果已依規定申報，但是沒在限期內繳納稅款，每逾2日按應納稅額加徵1%滯納金，上限是應納稅額15%；逾期30日仍未繳納將移送強制執行。
